房屋养老金制度，存量时代地产金融的新模式

新闻资讯 2023-07-02 20:36 77 0

6月26日，住建部部长倪虹会见中国银行董事长一行，明确提出要探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。近年来，房屋养老金制度备受重视，住建部于去年5月1日召开视频会议，同年5月24日，国务院办公厅印发的《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，均强调研究建立房屋“养老金”制度。

目前，我国城镇存量住房约500亿平方米，其中约300亿平方米为上世纪建设，逐渐开始进入“中老年”阶段。本世纪以来建设的200亿平方米左右的房屋，部分楼龄也超过20年。总的来看，我们已告别大规模建设的“有没有”时代，到了存量维护保养的“好不好”时代。不管是出于未雨绸缪的考虑，还是近期的一些事件，建立房屋养老金制度都迫在眉睫。

比如，低物业管理费和高运维养护支出的普遍性，使得物业日常保养的质量不尽如人意，不仅老旧小区住宅的质量堪忧，即便是本世纪以来建设的一些住宅小区，也出现未老先衰，设施设备使用寿命下降。事实上，用于房屋保修期满后公共部位、公共设施的大中修和小区公共设施设备的更新、改造的公共维修基金就是房屋的养老金。但是，这部分基金问题较为突出。

最典型的是，难以覆盖楼栋全生命周期保养需要的支出。以南京为例，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元；另一方面，由于建设速度太快，受当时房屋建设阶段客观条件限制，部分存量住房在设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有欠缺，已缴纳的金额不够。

进入住房存量时代，迫切需要从公共维修基金升级到房屋养老金制度。就如同个人养老金制度由“三支柱”，个人与公共账户构成一样，房屋养老金制度也应该由几个支柱构成，也有个人和公共账户。

第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有。应归未归或未足额归集的，要查漏补缺、追溯补齐。

第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政补贴，公共维修资金增值收益等，这些进入公共账户。住宅公共维修基金要褪去行政强干预导致的管理和使用僵化，在确保足额缴纳、确保资金池水位充足的前提下，要基于“增值性、收益性、安全性”的综合考量，借鉴社保基金管理模式，委托专业机构投资打理。

第三支柱就应该是商业性房屋养老金，包括房屋安全保险以及商业性房屋养老金。房屋安全保险由开发商代全体业主（新房项目）或全体业主集体投保。房屋安全保险的作用，一方面是推进常态化的房屋体检和安全动态监测，倒逼物业做好日常“小修小补”，避免未老先衰、设施设备提前退化；另一方面，在房屋出现突发性大修时，能确保临时安置、加固排险和赔偿等大额费用到位。

对于商业性房屋养老金，期待商业银行能创新金融业务，从按揭投放为主转到金融支持房屋运维为主，基于老旧小区改造探索出可持续的模式。

不同于增量时代的投钱建设，存量时代需要建成的物业持续产生现金流。小区和社区公共空间很多，既包括商铺、房屋出租、停车场、广告牌、会所、体育设施等，必须要有盘活经营、出让经营权的思路。当下，老旧小区改造如火如荼，可以挖掘出很多可以盈利的空间。

当然，说起来容易，做起来难，需要自上而下的政策推动，需要基于广泛的实践探索出可推广的模式，需要建立起来激励相容的机制，需要基层干部群众积极动员和参与，更需要让每一个业主内心认识到，建立房屋养老金，有利于房子保值增值，也有利于我们未来的生活和养老。