房企爆雷的短期“卡脖子”问题稍缓，后续还有哪些重重困难？
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2023-07-11 23:12
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2023.07.11
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导读：跨过多重门槛展期后，房企仍面临不小的压力。
房地产支持政策又来到了融资端。7月10日，监管层正式发布通知称，将2022年11月发布的“金融16条”中的部分政策予以适当延期。根据原政策，有适用期限的主要包括房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期和向专项借款支持项目新发放的配套融资风险分类不下调两项内容。此前的适用期限是“金融16条”通知印发之日起半年内，本次延期至2024年底，较此前延长一年半。业内普遍认为，在“金融16条”发布之后，房企在融资端得到了一定支持，尽管在开发贷、信托融资等展期方面存在许多关卡，但多数能实现以时间换空间，有助于化解房地产风险的持续扩大。但2023年以来，尽管房企在销售、融资方面有所修复，但总体表现仍不算理想。如今，面对房地产市场以及融资环境的乍暖还寒，相关政策延期，给予房企及行业更长时间的缓解期。中金公司认为，中长期来看，无论是直接对“保交楼”配套融资的支持，还是通过缓解房企资金压力而间接推进“保交楼”工作，相关政策均有助于提升实体市场对新房交付的预期，同时维持房地产市场供给能力，多管齐下助力房地产基本面指标缓慢筑底并逐步改善。![]()
延期一年半2022年11月11日，监管层联合出台了“金融16条”，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置等方面，明确了16条对房地产行业的支持政策，其中有两处规定了政策有效期。其一为第4条，关于房企存量融资的规定，原政策指出，自通知印发日起半年内到期的，可展期一年。其二为第8条，关于商业银行提供保交付专项借款配套融资的规定，原政策指出，半年内发放的配套融资，贷款期限内不下调风险分类，如果形成不良，相关机构人员已尽职的可予免职。10日晚，监管层发布通知称，有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。即原政策这两条的有效期为2023年5月11日，本次调整将有效期延长2024年12月31日，再延长一年半左右。国泰君安地产分析师谢皓宇在研报中指出，“金融16条”此前有效抑制了地产金融风险的进一步扩大，当前将政策延续到2024年底，表明了央行守住房地产企业引发系统性金融风险的决心。业内较多地认为，本次对“金融16条”相关政策的延期，可避免进一步新增房企信用风险事件，保持房地产融资的稳定。国金证券认为，当前，监管层对地产行业的支持在延续，延长房企开发贷、信托贷款等融资的展期时间，同时投放专项借款，能缓解房企短期刚兑压力，有更多资金投入保交楼并逐步调整自身经营，通过用时间换空间的手段，化解行业潜在风险。一家TOP20房企人士向记者坦言，“金融16条”是去年11月中旬发的，原本在今年5月中旬到期后，有些银行曾借口政策有效期到了，在展期上进行阻碍。现在正式发文延期，这个理由短期内就不能用了，公司也就得以喘口气。同时，在保交付方面，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，去年政策发布后，专项借款配套融资落地效果不佳，一方面是保交楼融资缺口较大，而“融资安全回收、连本带息回收”存在很大的不确定性；另一方面，则是机构对暴雷房企、保交楼项目资产负债复杂，不敢也不愿意给予融资。此次延长政策，希望加大融资支持、突破困境。不过，多位券商人士也指出，该政策是“续作”，并未带来增量资金。谢皓宇分析称，出险民企仍然面临资产负债表净资产可能转负的压力，单纯展期带来的帮助有限。一家已出险的华东房企人士告诉记者，去年政策发布后，公司能展期的银行开发贷、信托等就都展过了，展不了的也已经被起诉，从征信上来说，一笔暴雷抑或十笔其实都一样。据透露，部分已经基本上卖完的项目，所剩货值余额不足，金融机构就会选择诉讼，再展期未来也无法偿还融资。“目前来看，这一政策补丁对公司意义不算太大。”![]()
后续压力仍存尽管有政策延期加持，但“金融16条”并不是房企的免死金牌，行业仍面临许多压力。其中之一体现在，政策执行落地是基于自主协商，以市场化原则推进，在过去半年里，房企在实际推进展期的过程中，仍有许多门槛需要一一跨过。有房企人士表示，不同于债券可以进行统一谈判，开发贷通常跟项目挂钩，要看项目具体情况，同时不同金融机构内部对风控的要求、对政策的执行不尽相同，因而展期多是一事一议，通常要逐个沟通。相关的要求往往会涉及到抵押物。某闽系房企内部人士告诉记者，除了纯信用债的美元债之外，其他融资推进展期时大都需要抵押物，一般是对原来的抵押物延长抵押，与展期时间相对应，有时也要新增一些抵押，有些则会在利息上提要求。“时间越长，金融机构会觉得风险越高，需再提高些保障。”整体而言，房企在对大部分的银行贷款、信托融资展期进行谈判时，机构方面给出的条件或紧或松，进行质押或其他通融方案，最终都能有所结果，予以一定宽限。但也有些项目合作方出现了沟通不畅、谈不拢的情况，例如正荣与中梁在厦门合作开发的中梁·正荣天著润宸项目，此前被信托方面要求提前还款，后又出现保险柜“被盗”等诸多时间，如今持续拉扯中。某华南出险房企内部人士提及，很多时候金融机构并不着急展期谈判，央国企业务的优先级会更高，出险房企会比较被动。此外，展期迟早都能谈下来，只是利息高企，这对企业来说资金压力依旧很大。另有某闽系房企人士指出，这些展期谈判之后，企业信用一直在降低，以后很难再有新增融资，再加上持续消耗存量土储而没有新拿地，现在犹如在做“收尾”工作。除了对开发贷款、信托贷款等存量融资展期外，本次延期的政策还涉及到商业银行支持配套融资贷款。但某全国性房企内部人士向记者表示，相关政策发布以来，在实际操作中，商业银行提供保交楼配套融资时，需要地方政府一起参与介入，起到平台、增信、渠道等作用，政府作为主体跟银行发生关系，政府带到钱再用于保交付的支持。“开发商直接找银行的话，很难。”中泰证券指出，无论是去年底的“金融16条”还是今天的部分政策有效期延长，都还是围绕着融资端作文章，但当前市场的一些担忧还需要融资端配合其他政策予以解决。据上述机构数据，2023年上半年，其跟踪的重点60城新房成交面积同比增长1%，其中6月同比下降32%，而销售端的预期变弱在一定程度上也会降低金融系统对保交楼配合的动力。有当前资金状况尚算良好的民营房企内部人士告诉记者，目前监管层给出的大部分与融资展期相关的政策对公司来说作用都不大，目前还没到谈展期的地步，“但如果市场还没有明显起色，对我们或许也就有用了”。
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