存量房贷利率能下调吗？央行持“支持和鼓励”态度
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2023-07-19 21:37
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7月14日，央行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
因为存量房贷利率，关乎到许多人的切身利益，所以这马上成为热搜新闻。短期可能还比较困难，长期更多要看客户和银行的博弈。这次央行之所以会有人出来表态，支持和鼓励去下调存量房贷利率，主要是因为提前还款潮力度太大。邹澜表示，“今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”也就是说，今年新发的个人住房贷款规模增速很大，但房贷总额还略微减少了，这个主要就是因为提前还款的人太多了。原因，邹澜也说了，“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”有些人可能一看到这个降低存量房贷利率，会误以为是3年前选择固定利率的人觉得利率太高了，所以才想要降低存量房贷利率。但事实是，3年前就算选择了LPR利率，现在房贷利率也仍然很高。3年前会选择固定利率的人应该是比较少的，而且2020年3月1日开始，所有新增房贷合同就都是锚定LPR利率。所以，当前锚定LPR利率是占了存量合同的大多数，固定利率占比是比较少的。这次之所以有提前还款热潮，跟LPR利率和固定利率没关系，跟房贷合同里的“加点”有关系。选择锚定LPR利率后，房贷合同的利率是=LPR利率+浮动加点。这里面，LPR利率是会每年根据最新LPR利率去更新变化，但浮动加点部分，就是固定的。这是当前存量房贷比起新增房贷，起码高60-120基点的原因。举个例子，有人在3年前买房，房贷利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。去年5年期LPR利率从4.65%，下降到4.3%。这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。从5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一样。所以，去年5月之前买房的存量房贷利率，普遍比现在新房贷利率，高60—120基点，相差还是比较大的，这也是为什么现在很多人都在攒钱提前还房贷，因为存量房贷利率实在太高。所以，当前有条件的人，基本都在努力攒钱，去提前还房贷。而且提前换房贷，并不需要一次性全部还清，是可以部分还，所以很多人是攒钱能还一些，就一些。这让一些还拿着5%以上利率房贷的人，自然会强烈想提前还贷。当前新增房贷利率能比存量房贷低这么多，主要也不是LPR利率下调，而是去年5月15日，央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。去年5月15日之前，银行给出的房贷利率，浮动加点基本都是60—120基点，三年前甚至有人浮动加点达到160基点。但去年5月15日这个新规出来后，银行基本把浮动加点都降低到5年期LPR利率，甚至达到规定的5年期LPR利率-20基点的下限。这让去年5月之前买房，和5月之后买房，仅差1个月，房贷利率可能就会相差100基点。最亏的还是去年初买房的人，只要晚上一两个月买房，房贷利率就可以大幅度降低。这一方面是没能力提前还贷的人，还是要背负比较高的房贷利息，就没办法释放消费潜能。另外一方面是有能力提前还贷的人，肯定还是会想办法多攒钱，能多还一点是一点。所以，我6月21日文章里，也提到过，我是认为，要想刺激消费，还是得想办法对存量房贷做适当优化下调，降低当前新旧首套房利率巨大差额。这次央行会“支持和鼓励下调存量房贷利率”，主要也是提前还款热潮对消费影响比较大，而且也会影响到银行的收益。但同时也要注意，房贷利率里的“浮动加点”部分，是写在合同里固定的。所以，理论上如果银行不同意，客户是不能强行要求降房贷利率。央行也只是说“按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这里重点是“按照市场化、法制化原则……支持和鼓励”。从这个角度看，银行可能也不会一下子就跟所有房贷客户，去降低房贷利率。2021年底，个人住房贷款余额38.32万亿，这基本都是高利率的存量房贷。我们假设对所有存量房贷利率，下调50基点，那么银行一年利息就会减少1916亿元。显然，如果不是强制的，那么银行并不是太有动力去主动跟客户更换房贷合同。因为提前还款也会减少银行的收益，因为提前还款就是一个去杠杆的过程。所以，提前还款的人越多，那么银行收益减少越多，当达到一个临界点的时候，银行才会考虑去通过跟客户更新房贷合同，来留住房贷客户，减少提前还款。也就是说，提前还款热潮，对银行收益的减少程度，超过银行更新房贷合同的损失时，银行只能从中去选择一个损失最小的方案。并不是央行去强制银行更新房贷合同，得银行承受不住提前还款的损失，让银行去更新房贷合同。这两天，多家银行在回应这个“存量房贷利率下调”的事情，均表示，“目前尚未收到有关部门的正式通知和落地文件”。不过，我觉得从长期来看，银行降低部分存量房贷利率，应该是大概率的事情。但这顶多只是降部分存量房贷利率，不太可能银行主动去一刀切把所有存量房贷利率去降低。比方说，后面要是有人去申请提前还款，银行才会比较勉为其难的提供一个更新房贷合同利率的方案，来进行挽留。如果，你不去申请提前还款，银行大概率就不会主动跟你更新房贷合同利率。或者说，要更新房贷合同利率，得自己去主动申请，你不申请就没有。总之，银行不大可能把所有存量房贷利率都下调，但后面相关政策出来后，你去申请有可能会被通过。另外，对存量房贷利率调整的方案，按照央行货币政策司司长的说法，其实就是两种方案。1、直接降，也就是直接更新房贷合同，把房贷合同里的浮动加点降低。2、间接降，也就是银行直接给你批一个当前利率的新贷款，来把你旧的房贷合同还清。这种贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。不管是哪种方案，只要能对存量房贷合同进行优化，对庞大刚需住户来说，都是好事。当然，这些都只针对首套房的优化，二套房是肯定不在优化范围之内，这也符合房住不炒的精神，更多只是希望通过对存量房贷利率的优化，来进一步减轻人们负担，来刺激消费。央行整体这个“支持和鼓励”思路是没什么问题，但毕竟要遵循“市场化、法治化”精神，所以不能直接一刀切。所以，只有提前还款的人越多，银行才越有动力去跟客户更新房贷合同。银行当然可以有权利选择不降低存量房贷利率，那么人们也有权利去选择提前还款。客户提前还款的权利，也是白纸黑字写在房贷合同里的。银行不能即不降低存量房贷利率，又不让人去提前还款，那就违背了“市场化、法治化”精神。比如，部分银行提前还款还要排3个月的队，才能把钱提前还上，我觉得这是不对的。只要银行不给提前还款设置障碍，那么人们通过提前还款用脚投票，自然可以倒逼银行去对存量房贷利率优化。
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