重磅！国常会放大招，买房暴富的时机又要来了？
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2023-07-25 22:43
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21号有个重磅消息，但放到市场上貌似有点大音希声，反倒没溅起多少水花。消息是：国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会上指出，此举是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。说起这个，犹记得08年、15年两次房地产高峰，几乎无一例外，棚改拆迁是主要推动力，拆迁给居民的补偿方式——置换房子、直接折合成货币等，特别是直接货币化折算，居民拿到钱再去买房装修，再加上一些中介炒作，直接助推房价飙升。也就是从最初的棚改拆迁开始，延续了之后十数年的土地财政脉络，也在房价不断捅破天花板过程中逐渐定义了十数亿人的暴富路径。2001年冯小刚拍的《大腕》，演员李成儒办研神经病在疯人院里的一段对白，当时这一幕有多搞笑，后来倒映到现实中就有多无语。疯人疯语，成为发财暴富密码，围墙内外的皆是乐此不疲且甘之如饴。很可能不会成为许多暴富路径依赖人士想象中的救市大招。根据2014年的标准，超大城市：城区常住人口1000万以上的城市；特大城市：城区常住人口500万以上1000万以下。根据2022年公布的统计年鉴，全国超大城市有8个，特大城市11个。一是，核心城市的区域经济中心的地位不容有失，必须稳，此举拉动内需。二是，逐渐调整改造超大特大城市的住房结构问题，解决住的问题。其实特大超大（“两大”）城市的城中村改造（“城改”）在之前一直持续，像上海，这两年城中村改造几乎没停过。这次推进“两大城改”，或许，一方面是推广超大城市的城改经验，另一方面是要求这些“两大”城市积极动起来。城中村改造，耗时耗力耗钱，没有好的方案，地方难有动力，就像不赚钱的生意，谁又愿意干呢。特别是房地产市场并不如过去，而城改成本又太高，地方财政也不宽裕，因此地方城改的动力可能并不足。好干的、能赚到钱的，在前些年不用说都会抢着拆迁、改造，但是测算后明知会亏损，差不多就会成为剩下的硬骨头。现在大城市还剩下需要改造的，更多的就是这些硬骨头，而方式未必只是拆迁。就好比深圳的城中村，有的城中村动辄上万租户，对城中村的房东来说这些都是现金奶牛，涉及到根本利益。所以，问一句，深圳的“统租房”算不算城中村改造？！城中村改造模式，郑州、广州、深圳、杭州等等各有不同，根据财力、功能定位可分为：彻底重建、局部重建和综合整治。重建的自然是要拆迁，而综合整治我个人觉得就包括深圳的“统租房”模式，国资牵头，民营企业入股干活，一起租下来改造再租出去。有些城中村必须拆迁，好比一些几十年的木头房子，这种连十八线的县城都未必还有，但在核心城市的城中村仍存在。有些城中村则需要改造，像房龄时间不长，总面积还可，水电道路卫生等整治好就行的城中村，显然短期内不必要硬拆。细想下来，重点是整治之前的洼地，即使有些区域出现天价拆迁，也难以形成整体上的购买效应。最大的影响可能是物价和房租，这就需要搭配更多的保障措施，要不然搞到最后只剩下房租涨、物价涨，就彻底背离改造初衷。话说回来，为什么这次城中村改造没有推向普通地市和区县？个人觉得：一是前些年小城市该拆不该拆的早已拆了个够，房地产透支的差不多了；二是人口结构问题，太多区县根本不缺房子；三是有些区县的债务压力更大，搞城改纯粹是想混补贴。而且，既然没有推向全国最多的地市和区县，也恰恰说明，房地产暴富路径不再。眼前，大多数政策导向还是在托底层面，温和拉动经济。如果非要说怎样才算大招的话，那起码得出在结构性层面，像房产税、遗赠税、资本利得税之类。
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