上海豪宅，正在失控？
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2023-06-07 11:02
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最近，上海的豪宅盘云锦东方开盘，引起疯抢。主要的原因是它的单价比附近的其他二手盘便宜，买到就是赚到，据说抢到一套房可以净赚2000万。
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因为购房资格的问题，黄牛在现场给人配婚，至于垫资什么的都是基本操作。我相信有人确实是买来住的，但我同时更相信：这是一场金融游戏。很多人都想击鼓传花，只要花最终不在自己手上就好了。豪宅相对比较好卖，但是刚需的房子有点滞销，发生了什么？还会发生什么？据上海易居房地产研究院根据国家统计局公布的数据，自2019年7月起至今，上海二手房价格同比最高涨幅一度达到10.3%，随后逐步回落。与此同时，上海二手房交易量已经出现下滑。据链家研究院监控数据显示，上海4月份二手房成交1.8万套，环比下降26%。上海一季度的经济增速如何？一季度上海市实现地区生产总值10536.22亿元，按可比价格计算，同比增长3.0%。比较稳，绝对不算飙升。上海的人口呢？常住人口去年下降了13.54万人，当然，去年的情况很特殊。看看2019年，全市常住人口总数为2428.14万人，常住人口自然增长率为1.5‰，户籍常住人口自然增长率为-2.3‰。基本等于一条直线。三个原因：第一，认知缺陷。第二，投机心理。第二，极度内卷。![]()
云锦东方认筹现场先说认知缺陷。有些普通人对富人们有误解，觉得他们是无所不知，无所不晓的，是聪明睿智又神武的。没错，极少数富人尤其顶级富人可能确实是这样，因为掌握那么庞大的公司、财富需要对趋势、政策有敏锐的观察力，并且有强大的执行力。但是中间层级的这些富人或者手上一两个亿的富人可能不具备这种能力。他们中有些是行业专业人士，比如可能就是制药行业的，跟对老板发了财，不懂理财，只认买房，别的不认，因为炒股亏过钱，越是贵的房子，他越要买，便宜的不看。在他的行业里，他是专家、大师，但是在理财这个领域，他是小学生，他是偏执狂。如果自己的名额没有了，就给孩子们买，甚至请亲戚代持。你问他：“巴菲特为什么清仓台积电股票”，他可能根本就不知道台积电，或者不知道答案。再就是投机心态，既然大家在抢这个楼盘，说明有人接盘，我虽然知道某些信息、某些趋势，但是我的想法是：先投机一把，抢到房，迅速卖出，赚一两千万，不香吗？这种人也占一部分，富人、中产都有。这些人大都接受过良好的教育，信息通达，头脑灵光，以前也确实有投机成功的案例。很多人富人会说：“我有一笔钱，除了买房，不知道买什么好，投资渠道太少”。去年，我就遇到过这样的富豪，我说你可以买黄金啊，买5000万的，或者买某QDII基金啊，表现不错。他们都不会听的，哪怕中国央行去年在努力买黄金，他们也假装没看见，他们觉得自己比央行更专业。何况有一大批炒房经济学家和地产大V天天喊“买房抗通胀”，被忽悠之后，他们觉得很有道理，就挤到售楼部大喊“我要买”。当豪宅更被看好，刚需房被边缘化之后，他们就涌到了豪宅售楼部，这当然就是极度内卷。“认知缺陷+投机心理+极度内卷”只是表象，背后其实是税制以及社会分配方式亟待优化，还有就是信息需要进一步透明化。德国人为什么不炒房？因为赚不到钱，原因之一是税制太苛刻。如果自己住也就罢了，税费不高，但是如果是买卖，那个税负就大幅度上升了。在交易过程中，不动产交易税是成交价的3.5%-6.5%。房屋所有者在购房后10年内出售，即属投机行为，需要对价差收益部分征收25%的资本利得税。5年内购买3套以上房产会被认定为商业行为，即使购满10年，出售时仍需缴纳3.5%的商业税和19%的销售税。这个税率是无法炒房的，你想想看，赚2000万，交500万，你心疼不心疼？接盘侠接过去，他怎么卖？不卖，持有的第二套房和第三套房的税率都不低。所谓第二套房产税，是指纳税人只要拥有两套或两套以上房产，无论自用还是租用都需要缴纳。租金收入所得税是将租金纳入个人年收入，税率也是按超额累进税征收，大概在14%-45%区间。![]()
当然，在某些区域可能有人就是希望炒房，所以……呵呵。第一，某些富人的避税乃至逃税手段太多，他们的个人税负其实是远低于工薪阶层的，这怎么破？第二，体制内外确实存在收入差，比如公积金的差距就很大，这怎么破？
这些问题不破解，最后就成了堰塞湖，下游缺水，上游水太多，但是大家都战战兢兢不敢动。至于信息透明化的问题，我们看到一些富人、中产其实是专注于工作和搞钱，基本不太关心宏观经济和趋势的，他们中间一些人依靠单一的信息来源：比如某炒房经济学家，比如某短视频平台的某地产大V来完成或者构建自己的认知体系。但是，这种认知体系的构建过程是一个给自己挖坑的过程，因为这些人在讲一些经济信息的时候，实际上是夹带了私货的，他们通过诱导来完成销售，从而获取佣金，因此，他们的观点从来就没有客观公正过。如何破除信息障碍？要努力破圈，要学会分析不同的观点，如果海外有亲朋还有，也可以通过微信、电话多沟通交流，这些都是法律法规范围内所允许的。只有拥有一个相对客观、丰富的认知体系，并且不断构建、强化它，才能知道世界正在发生什么，中国正在发生什么，才能明确在当下应该做什么样的决策、投资和人生规划。毫不客气地说，豪宅盘人头攒动赚的就是认知差的钱，收的就是智商税。我个人认为，在一个确定性高，经济数据包括就业数据平稳的情况下，才具备讨论主动投资的前提，反之，任何浮躁与喧嚣都不过是噪音而已。你以为别人是韭菜、接盘侠，没想到自己才是正宗接盘侠。往期经验不能代表未来业绩，这是基本常识。此时此刻，想起《倚天屠龙记》里九阳真经的口诀——“他强由他强，清风拂山岗；他横由他横，明月照大江。”这其实是在告诉我们：人最大的敌人就是内心所产生的忧虑、不安、懦弱和无知。复杂的当下，一定要严格控制为无知、偏见、焦虑而付出的投资成本和风险，亿万家财打水漂的故事在史书上并不少见，其实是常态。以上文章内容仅代表作者本人观点
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