这件事情，终于成为拉崩越南的导火索
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2023-06-10 16:28
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2021年年底，越南的地价创造了一个真正的奇迹，新皇明集团以245000亿越南盾中标，拍到了越南胡志明市开发区的一块土地，成为越南的地王！为什么说这是奇迹，这块地只有1万平方米，也就是说算下来每平米均价68万人民币！这意味着什么？香港2021年的地王，是在中环附近的新海滨3号，是每平米34万港币！也就是说越南最中心的地价，已经是香港的两倍！这也意味着越南的房地产进入了辉煌的神话时代！然而，眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了.......似乎就在一夜之间，昨天还繁荣喧嚣的越南就变得萧条沉寂。资本纷纷撤离，给越南留下了1200个烂尾楼项目，超过10万个房产中介人员失业，近40%的房地产企业因为无法回笼资金而导致破产，地产价格暴跌37%，关键是价格跌了后还无人问津，销量暴跌75%以上........在去年6月份，越南的房价到达历史高点，胡志明市和河内市的房价涨幅双双进入亚洲前10。在胡志明市，楼盘商品房均价达到3300美元/平，也就是折合2.2万人民币。在过去的3年，胡志明市的房价每年都保持着25%以上的增长速度，在河内以西的许多所谓好地段，涨幅高达近35-74%......即使是平民级别的商品房价格已经超过1.7万元/平，而联排房子涨至5.7万元-8.6万元/平。要知道，在2010年时，胡志明市的楼盘均价也就是1500元左右，12年的时间增长了约15倍！房子涨价了，商铺当然涨，胡志明的滨城市场，商铺价格最贵的为17万美元，已经远超深圳，直逼日本银座！胡志明市人口约1200万，月平均工资折合人民币为2171元。也就是说胡志明市的越南人，10个月的工资不吃不喝可以买一平米的房.......越南都还没开始真正发展，越南人就已经成为了终极房奴！越南经济发展得益于中美贸易战，而制造业的形态类似于1995年的中国，在搞两头在外的三来一补来料加工，从中国进口原材料和零配件，加工组装后出口到美国或欧洲，毛利非常低。在2022年，越南外贸突破7000亿美元，但顺差只有区区100亿美元左右，GDP只有4090亿美元;而更让人诧异的，根据分析，给越南挣外汇最多的行业并不是制造业，而居然是农牧和水产产品........这个数据非常清晰，就是在越南，你如果投资做加工制造业，你的年毛利大约只有5%-7%；但是你如果投资房地产，你的年毛利至少是25%，如果是投资高档小区，毛利可以达到50%以上，是做制造业的10倍！所以资本会怎么选择？当然是蜂拥的进入了房地产行业。本来，按照正常的逻辑，伴随制造业的发展，虽然越南现在没有重工业基础，但如果给越南50年或者更长的时间，原材料供应链企业为了方便快捷，会不断向越南进行转移，最终，越南可能在某个产业上形成完整而独立的产业链，和中国开始真正的竞争。从这个角度上来说，有点类似于我们为什么要引入特斯拉，因为特斯拉不可能把自己的供应链放在美国欧洲或日本，那样话制造成本会高得离谱，他会组建在中国寻找零部件.......从2012年开始，某神秘大国的炒房客们希望将某国的房地产经验，在越南进行复制，蜂拥入场，而越来越多的制造型企业，也开始了在越南的囤地行动，几种合力的加持下，不断推高越南的房价。而从2015年开始，越南正式实施新的住房法，放宽了对外国买家的购房限制，鼓励外国人可在越南自由买卖不动产。从此开始，越南的地产价格如同脱缰的野马，而随之的2018年之后，由于某国的地产开始不振，炒房客尤其是大妈蜂拥进入越南，成为这几年推高房价的强大生力军。对于某国炒房客来说，越南今天的发展，和90年代的中国一样，他们一定忘不了这30年财富的秘密，这一幕他们希望能够在越南重现。在他们的原计划里，越南的房价至少可以涨10年，胡志明市的房价可以均价达到6万以上。而更要命的是在2020年，李嘉诚进场了，他认准了越南的房价会在未来进一步飙升，与胡志民市达成框架合作协议，即将在越南进行大规模的房产投资。李嘉诚的加入，给了炒房客们更大的信心，他们要在越南重现一个中国奇迹，而且这次的目标更宏大：宣传词都已经想好了：前十年看上海，未来十年看胡志明市。也就是在这一时刻，越南开启了全民炒房模式.......可以说，越南的房地产的发展速度，比工业发展的速度快了至少5倍！因为既然投资房产可以稳赚不赔，谁还愿意吃苦受累去干制造业呢？2021年年底，越南的地价创造了一个真正的奇迹，新皇明集团以245000亿越南盾中标，拍到了越南胡志明市开发区的一块土地，成为越南的地王！是的，你没看错，是24.5万亿，折合68亿人民币。为什么说这是奇迹，这块地只有1万平方米，也就是说算下来每平米均价68万人民币！这意味着什么？香港2021年的地王，是在中环附近的新海滨3号，是每平米34万港币！也就是说越南最中心的地价，已经是香港的两倍！这也意味着越南的房地产进入了辉煌的神话时代！这意味着越南在未来，将以香港的成本，来发展低端制造业，产业升级还没搞起来，越南就已经享受发达国家的房地产了！没有那个人真会相信，房地产会成为这个国家的核心支柱产业，能给这个国家带来繁荣富强，而只能带来房奴！越南政府越想越不对，凭什么越南的地价卖得比香港还贵，于是就开始了追查，终于查出了背后的惊天大幕。这个新皇明集团就是个年年亏损，入不敷出的空壳企业，他不惜一切的拿到这块地，是因为在拍卖前就发行了以这块地为基础的衍生债券，然后包装成地产投资品进行贩卖给投资人，许诺在未来越南的地产价格会一飞冲天，投资地产是超高额回报，但如果发生亏损，投资者自己承担........你还别说，新皇明集团的这个地产债券很快就销售一空，为什么呢？因为在过去的10年里，越南的地价上涨得太快了，所有人都相信越南的房价只会涨不会跌！也就是说，新皇明集团根本就没有钱，玩的就是空手套白狼，疯狂的炒作来推高地价，在他们拿到钱后，还要接着入手下一块地皮.........可以想象的是，如果这样玩下去，越南的房价别说超过香港，超过纽约都是妥妥的！越南政府惊出一声冷汗，赶紧叫停了项目，把新皇明集团的高管全部一锅端，逮捕了，而同时入狱的，还有诸多地产大佬，其中包括与李嘉诚合作越南地产大亨张美兰......大家都想的是，一起去合力推高越南地价，如果再玩上5年，越南的平均地价几乎就要等同于香港，那个时候，谁还会到越南来搞制造业？从2021年年底，越南开始全面整顿房地产市场，但是即便如此，在2022年，越南的地产价格依然上涨了25%。2023年第一季度，由于美国进口需求的急剧下滑，越南进出口猛降13%！对于有些国家来说，外贸出口下降，扛一扛就过去了，但是越南是真的扛不住，因为他的外贸依存度全球最高，达到了惊人的200%；外贸的任何风吹草地，对越南来说，都是牵一发而动全身。
那么与支对应的，就是经济增长率下滑到20年最低点，近5万家越南企业停工。阿迪耐克等企业开始了全面裁员，仅仅在第一季度，就又105万工人失去了工作岗位........而越南的金融市场是不设防的，那么在这个时候，配合美联储加息，大量的外资开始外逃，因为放在美国的银行吃利息也比在越南强啊。而我们说过，在2015年开始，越南就放开了对国外投资者购房的需求，结合目前越南的现状，没人相信越南的房价还能撑住，于是，房地产市场开始了大量的抛售，这种抛售最直接的影响就是房子卖不动了，房地产公司的资金链快速断裂而破产，接下来，就是短期内密集的出现了1200个烂尾楼......被套的资金超过了300亿美元，要知道越南全国，做外贸一年也就是100亿美元的顺差。
这种状态下，越南的地产如过米诺骨牌一样放大，所有人都想卖房子，没有人想买房子。信心一崩，就啥都没了，有信心的时候，炒房客认为越南的房价能直逼纽约；其实吧，他们早就做好了退场的准备，因为没有人能相信，一个做服装业的国家，地价能超过做芯片的国家，只是他们的贪婪让他们舍不得走，因为他们认为还能找到接盘侠......什么是美国的镰刀和收割模式？可以越南完美的进行了教科书一样的演绎。发达国家的资金会快速涌入发展中国家投资制造业，但预支对应的是，这个国家的人工和地产价格快速上涨，这个时候，只需要一次美联储的加息，资金就会全部撤离逃回美国，除非你有核心技术和产业进行支撑，否则，只会留下满地狼藉。几乎不可能，因为在这个时候，低端制造业还会跑去越南吗？当时跑到越南去，不就是因为越南土地成本便宜，人工便宜吗？已经回不去了，这就好像一个女孩做了小姐，她就做不回好女孩了，因为往床上一躺就能挣3000块，你说她还会安心到工厂打螺丝辛苦的挣一个月3000块，或者找个学校读书去提升自己吗？越南的基础与体制，注定了他需要用近100年甚至更长时间走完我们的30年供应链布局之路，但是他们可以用10年的时间就走完我们30年的房地产爆炸式发展之路。可惜的是，没有人能遏制住这种贪婪，因为这是人性的弱点。你是越南地方政府，你是否有毅力不靠土地财政而依靠工业的发展？你是越南资本，你能遏制自己的贪婪，不挣快钱挣慢钱？去投资工业而不是投资地产？你是越南的打工人，你但凡有点闲钱，你是找银行贷款买房还是老老实实上班？所以，大家都能看到终点的颓势，但是没有一个人能改变方向。一直以来，美国不停的在拉拢东盟，那美国最想要的，也认为最可能的达成目标是什么呢？军事上围堵中国，那是不可能的，东盟不可能在这个时候选边站队，是个明白人都知道，在亚太地区，中国的胳膊比美国粗多了。所以，美国最想要的，是让东盟瓜分中国的供应链，让美国或者欧洲，不再依赖中国制造，这对美国来说，才是最容易实现的。现在是调整的最好时机，2022年之后，我们必须建立重新的经济结构和观点。很多人认为现在中国经济显露疲态，应该赶紧刺激服务业，这简直就是在开玩笑了，服务业的基础一定是制造业，制造业好了，服务业就必须能好。有了制造业有了实业解决了最基本的就业问题，大量的服务业会自然的生长出来。但是现在的问题，就是在过去的10年，很少有人有兴趣去投资制造业，尤其是底层供应链。我认为在未来的3年，无论是否愿意，我们都只能接受一个现实：一夜暴富的神话结束了，人们终究回归理性，搞科研搞制造业。在未来，只有大家接受再没有一夜暴富的神话，不要动辄想着几倍几十倍的增长，无论社会资本还是民间资本，才会踏实的去投资实业与科技。必须承认的是，我们这30年，虽然科技取得了决定性的发展，但我们依然面临着严峻的挑战，尤其是我们所面对的不是美国，而是整个美西方集团。在很多基础科技依然落后于美西方集团的前提下，我们必须保障对实业与科技坚定的、持续不断的投入，才有可能把握下一次科技爆炸。而当所有的资本都只愿意挣快钱的时候，谁还有心思去做这些实际的工作呢？最后，我本以为越南的地产，还要在5年后暴雷，没想到，炒房客的贪婪，让这一幕今天就出现了！
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