汇总：房屋租赁合同纠纷常见的11个争议点
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2023-06-10 19:20
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本文汇总梳理房屋租赁合同纠纷中11个常见争议问题，结合相关法律法规、司法解释及裁判案例归纳各争议问题的主流裁判观点，以期帮助各位律师同仁厘清相关领域争议难点。根据民事诉讼法第33条、民事诉讼解释第28条等，房屋租赁合同案件应由房屋所在地法院专属管辖，当事人不能协议约定管辖法院。但需要注意的是，当事人合同中约定了有效的仲裁条款，或另行达成书面仲裁协议，应向仲裁机构申请仲裁，法院不予受理。在实务中，需要注意区分房屋租赁合同与委托经营合同、承包经营合同等类似合同的性质区分。合同效力的审查，系法院主动审查的范围。实务中，经审查认定无效时，法院应当向当事人释明并变更诉请。有观点认为，若释明后当事人坚持不变更，应对当事人诉请依法驳回，并告知其可就合同无效的其他争议另行主张。但也有一审法院未予释明的情形，
二审可直接释明并改判，但若返还财产或赔偿损失争议较大或难以确定，二审或也可告知另行主张。关于该部分问题，个案差异，建议予以关注。关于合同无效的释明问题，可参见九民纪要第36条等。就影响租赁合同效力的情形涉及的问题较多，如在福建高院(2015)闽民申字第1328号中，认为在*明知诉争房产用地性质为划拨地，并且双方均知悉地上建筑物未经竣工验收和消防验收，仍违反上述法律、行政法规的强制性规定签订《租赁协议书》，且未经批准改变规划用途，将属于文教用途的建筑物改变为商场，亦违反规划法的相关规定，双方签订的《租赁协议书》应为无效。
该案例中涉及划拨土地、竣工验收、消防验收、改变土地用途等，顺着该角度延伸研讨如下影响租赁合同效力的常见情形：出租人就违法建筑物与承租人签署的租赁合同无效，在一审辩论终结前补全手续的，应认定合同有效。法律依据可参见民法典第153条、城镇房屋租赁合同就是第2、3条、城乡规划法第40条第1款（建设工程规划许可证）。但需要注意的是，参照上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》中的观点，房屋中有部分属于违法建筑时应分两种情形处理：一是可以明确区分合法部分与违法部分。如产证面积和加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租赁合同有效，违法部分租赁合同无效，在裁判时应区分租金、使用费及各方责任等。二是无法明确区分合法部分与违法部分。此时可以考虑违法部分所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租赁合同的整体效力及后果处理。
在最高法院（2000）民终字第115号中，认为房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。该案中以《城市房地产管理法》为据裁判，认定租赁合同有效，另如（2013）民申字第1249号裁定。关于未经批准情况下，划拨土地上房屋租赁合同效力问题，也有案件以《国有土地使用权暂行条例》第44、45条为据裁判，就该条款是否为效力强制性问题，进而存在租赁合同效力的不同认定。如在（2018）最高法民申4113中，认为该租赁合同无效；而在（2015）民申字第1860号认为该条款属于管理强制性规定，不能因未经批准而否定租赁合同效力等，另如（2016）粤03民终6781号。参考上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》观点：
应根据土地使用权人的类别分情况处理：
① 划拨土地使用权属于一般的公司、企业、其他经济组织和个人。上述主体取得合法权属证书的，该划拨土地上房屋的租赁合同有效，未办理审批手续不影响租赁合同的效力。② 划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的主体。该类主体出租划拨土地上房屋的，有悖公序良俗，应属无效。
另就出租方未按约定开发土地，又与承租人签订《租赁合同》，将部分土地出租用于建造仓库，该《租赁合同》的效力应如何认定的问题？参考《民事审判问答》观点，认为未按约定用途使用土地并用于出租的，对租赁合同效力如何认定，法律并无明确条文直接规定。如果租赁合同系双方当事人在自愿前提下的真实意思表示，还是应当认定合同有效。一般认为，当事人一方以租赁房屋未办理消防验收或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。但如果因未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以请求解除合同。关于消防验收与租赁合同效力的问题，自《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2003）民一他字第11号于2013年被废止后，司法观点有了一定的变化。如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日
京高法发〔2013〕462号）持观点：当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
就未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力如何认定？在《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（2018年），第54条，持观点：
对于未经消防验收合格的房屋租赁，应当区分两种情况：（1）属于《消防法》第11条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效。（2）《消防法》第11条规定以外的商业地产租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可以据此主张违约责任。
而在(2021)最高法民申4912号中，最高法院认为，根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力…。另如在（2018）最高法民再1号中，认为承租人明知房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能正常使用，其主张合同目的不能实现，依据不足。有观点认为，租赁标的物未经整体验收合格的，当事人订立的房屋租赁合同依法认定无效。如最高法院（2003）民一终字第55号民事判决，持观点认为建筑法第61条第2款、消防法第10条第1款，均为法律的强制性规定。也有观点认为，一方以租赁房屋竣工验收为由，主张确认租赁合同无效的，法院不应支持。但若因房屋未经竣工验收而导致承租人无法使用，承租人可请求解除合同。如(2012)沪一中民二(民)终字第3152号等及上述京高法发〔2013〕462号。其中一个切入点也是讨论了强制性规定的适用规则。九民纪要第30条对强制性规定的识别进行了说明，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。在建房屋的租赁合同效力如何认定？最高法院（2002）民一终字第75号中，认为当事人就在建房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认定合法有效。可另见《最高法院房屋租赁合同司法观点集成（订正版）》。在最高法院（2017）最高法民终171号民事判决中，认为双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。有观点认为，一般情况下，住宅用房改为商业用房、工业厂房改为商业租赁等改变房屋用途的行为并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一般应认定房屋租赁合同有效，如因受到行政管理处罚、整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可以请求解除合同。关于影响租赁合同效力的情形较多，另譬如违背公序良俗的合同效力。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。如（2016）沪01民终5440号中，就经济适用住房签订的房屋租赁合同系利用公共资源谋取个人利益，违背了公序良俗，一般应属无效。（可参见《最高法院：违反部门规章，合同被认定无效的理由》）1. 公司发起人在公司设立过程中为了公司经营需要租赁房屋，所签订的租赁合同当事人的确定？
《公司法解释（三）》（2020修正）第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
该问题实务中存有一定的争议，该规定中，就发起人与公司如何承担责任，司法实践中存有争议。相关案例中，个案中有认为基于合同相对性，可向发起人主张。也有观点认为，结合民法典“隐名代理”的条款，成立后的公司有介入权，合同相对人有选择权，但不应将发起人和公司并存承担债务。但也观点认为，可以向二者主张。参考上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》倾向观点，认为：1．发起人为了设立公司以自己名义与出租人签订租赁合同，出租人请求发起人承担合同责任，以发起人为当事人。公司设立后，出租人选择公司承担合同责任的，以公司为当事人。2．发起人以设立中的公司名义签订租赁合同，公司成立后，出租人请求公司承担合同责任的，以公司为当事人。法院经审查发现发起人签订合同系为了自身利益而非公司利益，且出租人对此知情或者应当知情，应当由发起人个人承担合同责任的，判决驳回出租人对公司的诉讼请求。3．公司因故未能设立的，根据出租人主张，以实际签订租赁合同的发起人或者全体发起人为当事人。
2. 承租企业的股东在出资义务履行期限未届满之前，是否需对承租企业的债务承担补充赔偿责任？当股东就认缴增资的出资期限尚未届满时，难以认定股东未履行或者未全面履行出资义务，在无证据显示股东存在欺诈或者其他恶意损害债权人利益等情形下，原则上无权直接要求股东放弃期限利益对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。
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当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续期约定是否有效？租赁期间即租赁合同的存续期间。《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。（参照《民事审判问答》）另有观点认为，（1）超过20年租赁期限的合同，当事人继续保持租赁关系的，为不定期租赁合同。（2）如双方当事人为规避租赁期限不得超过20年的规定，同时签订两份时间前后衔接的租赁合同，租赁期限累计超过20年的部分无效。（3）承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。（参考上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》）1. 出租人行使解除权后，对承租人擅自转租期间收取的租金差价如何处理？民法典第716条第2款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。有观点认为，承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的权利，但转租行为实质上属于无权处分，应当适用无权处分的处理规则。因承租人的擅自转租导致出租人解除合同的，承租人仍应当依照转租合同向第三人承担交付租赁物的义务，否则应当承担违约责任。因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，其向第三人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人的损失补偿，归出租人所有。（参考民法典适用大全·合同卷）但需要注意，出租人的解除权并非毫无限制，合同解除权的行使通常受除斥期间的限制。对于擅自转租，出租人在知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。此外，出租人的解除权具有法定性，是法律赋予出租人的权利，如果出租人与承租人在订立租赁合同时，通过协商一致排除出租人的解除权，应当视为出租人同意转租。原合同法对于转租期限并未作规定。民法典借鉴了2009年《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定，将超期转租的法律效力规定为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”。对于超出原租赁合同所约定的租赁期限的部分，承租人在实质上并没有得到出租人同意，仍具有擅自转租的性质，超出原租赁合同期限的部分在法律上有效，但不对出租人产生约束力。在（2021）京03民终10655号中，认为虽然承租人与第三人约定的转租期限超过其与出租人剩余租赁期限的部分对出租人不具有法律约束力，但承租人与第三人房屋租赁合同合法有效，在双方租赁合同有效履行期间，第三人负有依约支付租金义务。当出租人与承租人之间的原租赁合同所约定的租赁期限届满时，除非法律另有规定或者双方另有约定，承租人不具有使用、收益租赁物的合同权利。在原租赁期限届满时，出租人享有取回出租物的权利。如因承租人超期转租，导致出租人未能及时收回房屋的，出租人虽然不能收取超期转租期间的租金，但可以收取房屋使用费的形式主张损害赔偿。出租人主张返还时，既可以向承租人主张，也可以向第三人主张。如（2021）辽0114民初8136号。出租人有权利要求承租人或第三人支付房屋使用费。如果第三人已经按照转租合同约定向承租人支付了租金，出租人仍然有权利要求第三人支付使用费。而针对第三人多支付的使用费，如该第三人对承租人超期转租不知情，则有权向承租人追偿。如（2021）京03民终10512号中，认为在租赁合同解除后，承租人与次承租人之间所签租赁合同超出前一租赁合同履行期限的部分对出租人并无拘束力。对于超期转租期间产生的房屋使用费，次承租人即便已经按照转租合同约定向承租人支付了转租合同租金，亦不得以此对抗出租人，出租人仍有权利要求次承租人支付占有使用费，而针对次承租人多支付的使用费，其可向承租人追偿。06
出租方可否以承租人拖欠租金为由采取停水电措施？现行法律并未对此进行明确规定。虽然民法典第944条第3款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。有观点认为，实践中，有些物业服务合同中确实存在物业服务人有权停水、停电的约定，但是此类涉他合同条款除非经过供水、供电单位与物业服务人、用户各方一致认可，否则应当是无效的。但前述规定，主要是针对的是物业服务合同。在租赁合同中应如何适用？有观点认为，断水、断电等措施应与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，不得超过必要限度。如出租人采取的措施合理，承租人仍应支付断水、断电期间的租金；如出租人采取的措施超出了必要限度给承租人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。另如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》京高法发（2013）462号第11条，房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。也有观点认为，租赁合同中已经约定承租人拖延支付租金，出租人有权停水、停电等的，则出租人采取该等措施（如(2020)京0105民初69095号），不影响后续主张租金、使用费或违约金等。但个案中，也遇到有观点认为，该等方式对承租人的经营及房屋使用造成一定的影响，对停水停电期间的租金予以酌减调整，如（2020）沪0120民初14391号、（2020）沪0113民初20303号等。也有观点认为，若没有合同约定的情况下，出租人直接采用断水断电的行为构成违约，如(2019)浙06民终5057号，认为然上诉人径行采取断水、断电行为缺乏合同依据和法律依据，尚不属于正当行使合同履行抗辩权的行为，特别是拆除电表的行为致被上诉人不能使用涉案房屋，客观上导致双方的损失扩大，故上诉人亦有违出租人的合同义务，亦应承担相应的违约责任。但需要注意的是，2022年9月1日实施的《北京市住房租赁条例》第十九条，出租人应当遵守下列规定：（四）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；也有观点认为，出租人断供能源的行为属于违法，可能会面临单次行政处罚，若被多次投诉，也可能被住建等主管部门约谈，甚至被要求整改。07
承租人拖欠租金，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，应否予以支持？该问题涉及到次承租人的代偿请求权，原2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条就该问题进行了解答。现2020修订版已删除该条款。但《民法典》编纂过程中，已将《城镇房屋租赁合同解释》第17条规定作出调整后加以吸收，扩大适用于租赁合同整体。民法典第719条，即承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。（小编注：原租赁合同解释第17条，系转租合同无效的除外）次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。有观点认为，次承租人的代偿请求权源于民法典第523条的第三人清偿债务。但该条款规定对当事人约定由第三人清偿债务作出的约定，在租赁合同中，一般次承租人的代偿请求权并非基于租赁合同当事人的意思，而是基于法律规定，因此基于民法典第524条之规定，基于第三人对履行该债务具有合法利益，本条规定转租情形下的次承租人享有代偿请求权。该条款也涉及到次承租人追偿权的问题。需要注意的是，此处追偿代付租金的诉请，即是指次承租人向承租人追偿其代承租人向出租人支付的租赁合同租金和违约金中超出其应付的转租合同租金数额的款项。此项诉请指向的被告为租赁合同的承租人（即转租合同的转租人）。关于次承租人主张行使代偿请求权的程序，有观点认为，出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据本条规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，次承租人可以申请以第三人身份参加诉讼，根据案件具体情况，次承租人应在人民法院指定的合理期限内（一般为30日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，人民法院对次承租人的该项主张，不予支持。为查明案件事实并保证次承租人代偿请求权的行使，人民法院也可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，但次承租人是否参加诉讼，不影响案件的审理。需要注意的是，因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权。但若承租人与出租人协商一致解除租赁合同的，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同的，则次承租人无权主张代偿权以抗辩合同解除。如贵州高院（2018）黔民申3333号。在《保证金性质及适用规则的关注点》中，就保证金相关问题进行了讨论及说明。保证金并非法定的违约责任类型，具体内容取决于双方当事人的合意，也并非所有的保证金都属于约定的违约责任。个案中，保证金约定的不同内容确定双方当事人的权利义务。如预付的部分租金，作为承租人租金债务的担保，在承租人欠付租金时，出租人有权将保证金抵充欠付租金；作为承租人违约责任的备用金，在承租人违约时，出租人有权将保证金抵充损失；合同终止时，双方当事人清算合同履行和返还租赁房屋所需费用的备用金；作为承租人装饰装修过程中产生的相关费用、损害赔偿责任的担保，出租人有权将保证金抵充相应的费用、损失。另在《民事审判问答：关于担保》中，押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。民法典对租赁合同部分有所修改，相关的条款变化主要包括：《民法典》第726—728条增加了承租人优先购买权的除外情形和默示放弃及出租人妨害承租人行使优先购买权的赔偿责任；第734条新增了房屋承租人的优先承租权。1. 承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权？租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时，根据最高人民法院（2004）民一他字第29号批复意见，第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性比较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，若承租人承租的部分房屋占房屋总面积一半以上的，则其对出租人的全部房屋享有优先购买权；反之，则不宜认定其享有优先购买权。（参见上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》）另在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第29条，认为出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。在《房屋租赁类改发案件裁判要点｜至正研究》中，认为房屋整体的出售与部分部位的出售显然并非“同等条件”，在判断承租人是否享有优先购买权时，应综合考虑房屋的使用功能是否相对独立、承租部分占全部房屋的比例。如房屋系整体出售，而承租人仅对该房屋的部分部位要求行使优先购买权，一般情况下承租人不能成为房屋优先购买权的行使主体。《民法典》第716条和第718条规定了承租人可以在征得出租人明确同意的情况下或者在推定出租人同意的情况下将房屋转租给他人。即法律赋予了承租人转租权，然而并未明确规定转租关系中的次承租人是否享有优先购买权。在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013）第30条，认为承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。有观点认为，民法典虽未规定承租人在出租人将房屋折价、变卖等方式实现抵押权时享有优先购买权，但不论是变卖还是折价，都是参照市场价格实现抵押物的交换价值，以消灭债权。因此，不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人均享有同等条件下的优先购买权。优先购买权的行使可参考拍卖房屋的规定。（另见民法典第727条）优先承租权系民法典新设的权利。若出租人违反民法典734条第2款规定，未以合理方式通知承租人，或者未给予承租人合理期限以决定是否继续承租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人的优先承租权时，承租人应如何实现权利救济？有观点认为，对此可考虑参照2009年《城镇房屋租赁合同解释》第21条的规定，对承租人因此向出租人主张赔偿其遭受损失的，可以予以支持，但对承租人因此要求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的，一般不应予以支持，除非承租人可以证明出租人与第三人之间存在《民法典》第154条规定的情形。1. 买卖不破租赁（见民法典405、725条、城镇房屋租赁解释第14条）房屋所有权变动的原因可以是买卖、继承或者因实现抵押权的拍卖、变卖等。抵押权设立前，抵押的房屋已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如果抵押的房屋出租并转移占有发生在抵押权设立之后，抵押权实现时房屋拍卖、变卖的买受人要求终止原租赁关系的，承租人不能以“买卖不破租赁”对抗新的房屋所有权人。需要注意的是，房屋所有权变动时承租人未按照租赁合同占有房屋的或者对房屋的占有为无权占有的（如租赁期满承租人未及时返还房屋），不能主张“买卖不破租赁”。不定期租赁中出租人可随时解除合同，承租人不能以买卖不破租赁对抗房屋买受人。抵押权设立后建立租赁关系，或者租赁合同签订于抵押权设立之前，但抵押权设立后才移转房屋占有的，因租赁权不能对抗抵押权，当该房屋因抵押权人实现抵押权而无法由承租人继续使用的，承租人可以要求解除租赁合同。需注意的是，有观点认为，除去租赁权的时点，可以是抵押权实现之时由抵押权人除去，也可以是在抵押权实现之后由抵押物受让人除去。前者是抵押权破除租赁，后者则是买卖破除租赁，但二者都是物权变动不影响租赁合同存续这一规则的例外。而之所以出现例外，是因为物权变动发生在租赁权设立之前，因而可以对抗在后的租赁权。
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