老潘说
“活着就不错了”！
“还要熬多久不知道”！
如果不救市，规模民营房企或将被团灭！
最近老潘与一些规模民营房企聊天，大家心里都憋屈和无助！
的确，眼下三高民营房企似乎破局无解。除了期待救市外，眼下唯一能做的就是“债务展期，极限瘦身”，这是唯一续命活法。
但眼下6月之后问题更严峻了。
如果没有救市的扭转乾坤，那么基于对房地产后市的无助无望，势必让债权人对爆雷房企展期也或将失去基本的耐性。
其一，2023年债务高峰期又在6到9月到来。2023年房地产境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，预计境内债偿还高峰集中在今年6—9月。
其二，本来2023年年初销售恢复，但在4月，5月销售又继续下探，尤其TOP50违约民企前5月销售额平均下滑33.1%，而且6月之后，楼市需求信心，收入预期增长信心依旧严重不足，这也导致如果不重磅救市，未来月份销售数据可能继续不乐观。
其三，销售不理想时，整体房地产融资额又在持续下降。
数据说话，比如2021年房地产月度融资额在1500亿，2022年下降到1000亿，而到2023年3月变为600亿，到5月份下降到260亿，2023年5月房地产融资额仅仅是2年前的17%。
整体融资额下滑，一方面加重整个地产行业的不景气，另一方面民营房企尤其是爆雷企业融资渠道基本全部关闭。
根据规定，如果一支股票连续20个交易日低于1元就要退市。6月，虽然部分ST民营房企通过短期手段基于“1元股价”退市保卫战短暂成功，但一旦销售继续不理想，民营房企基本面和股价长期还将继续下探，那么6月之后势必迎来ST民营房企更大范围的“退市潮”！
留给爆雷房企的时间不多了！
分享一下西政资本《谁能熬到最后？》
据克而瑞的统计数据，5月份重点50家房企单月销售额4149亿元，环比下降11%。
北上深广四个一线城市中，尽管非核心区都放松或取消了限购，但销售方面却始终都没有什么起色，这也让人怀疑——再怎么重磅的楼市刺激政策，都不一定能把楼市救起来。
从6月份开始，ST房企将逐渐进入退市潮。
爆雷房企目前的处境非常尴尬，尤其是被提起清盘呈请或者面临破产清算的房企——想死死不了（得“保交楼”），想活又活不过来。
相比以往积极兑付的姿态，很多爆雷房企的心态已经彻底改变，就是想尽办法拖着，只要把债权人的信心耗没了，让债权人彻底降低预期了，到那个时候才真正去谈债务重组。
直白地说，拖到债权人主动妥协，债务重组方案按爆雷房企的想法推进了，爆雷房企才有活下去的可能。
有家房企的项目总私下跟我们说，如果知道辛苦兑付两年后还是这幅样子，他们应该会像其他爆雷房企一样早早地就选择躺平。
这个想法站在房企的角度上似乎有一定的道理，但是我们却对民营房企地产前融业务的风险感到更加的警惕，如果我们去年、前年不坚持止损退出，可能现在还深陷泥潭，因为在保交楼的政治任务下，很多债权人起诉后法院连资产保全都无法配合办理，执行阶段则更难分到钱。
目前房企之间的分化是相当严重的，国央企开发商一头坐大，一线和强二线城市核心位置的地块被国央企开发商抢得热火朝天，甚至摇号都得靠烧香拜佛。另一方面，民营房企的收缩非常厉害，除了极少数的优质民营房企仍在持续拿地和开发外，绝大部分民营房企都在做极限瘦身，民营房企市场份额的收缩也变得越来越明显。
从中长期来看，民营房企的收缩对地产投资业务（尤其是地产前融业务）造成的影响是相当大的，信托和私募机构的地产前融业务整体上是仍处于停滞状态，不少投资机构在国央企开发商的项目上尝试的真股融资合作模式也并未能真正打开市场（国央企开发商不肯把好的项目拿出来做真股融资合作）。
金控类平台目前的业务处境也非常尴尬，因为民营类房企才能承受更高的融资成本，但市面上实际能继续存活下去的民营房企已越来越少。
在今年的行业形势变化中，唯一觉得惊喜的是那些有实业背景或者做实业出身的房企正在积极抄底，包括在土拍市场参与抢地。
今后或许不会再出现拿地涵盖全国范围的大型民营房企，但绝对会有越来越多深耕地方市场的本土民营房企逐步做大，尤其是做实业出身的房企老板。
房地产褪去金融属性，回归居住本质，也即房地产回归实业属性，这对于每个城市做实业出身的老板来说或许是绝佳的切入赛道的机会。
毕竟好的实业企业本身的资产实力和资金积累是任何高周转的房企都很难比拟的。
房地产行业接下去几年大概率是继续向下的，楼市整体的供需平衡点预计也很难快速到来，尤其是普通二线和三四五线城市。
从当前的市场情况来看，刚需类楼盘估计得更加内卷，房企通过低价走量尽快出逃，但改善类楼盘的市场空间还是不错的，即便涨价也依旧有人买，只是以后的价格分化将更加剧烈。
很多爆雷房企都想着继续拖、继续熬，运气好的话再来一次资产的暴涨肯定又能华丽转身，但从政策和市场的走向来看，或许这只能成为幻想了。
换个角度来看，除了保交楼的项目，爆雷房企想在市场上获得更多的资金已几无可能。
就目前的经济复苏和居民的就业和收入预期情况来看，楼市的存量需求真的足以实现房地产行业的企稳回暖吗，目前来看仍有待继续观察，甚至即便有重磅政策出台，楼市也不一定能起得来，爆雷房企也很难熬到春暖花开的那天！
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