据Wind数据
A股123家上市房企中65家发布了2022年业绩预告或业绩快报，其中
预计净利润同比出现下滑的房企有56家，
亏损房企达37家（8家国央企开发商出现首亏）
另外最高预亏金额超百亿元的房企有5家。
总的来说，尽管绝对优质资产被持续追高，比如核心城市核心地块被疯抢，国央企和优质头部民营房企在核心区位的项目也卖得非常火爆，但房地产行业形势整体上仍然非常严峻，从业人士整体上也心有戚戚。
楼市复苏（尤其是新房销售热度）在3月份出现停滞现象后，受3月份楼市整体销售数据重新下行的影响，近期中资地产美元债又出现了大幅的下跌，并由此导致中资高收益美元债整体在3月份的跌幅扩大到了3.9%，创下了2022年10月以来最差的单月表现。
自房地产行业进入集中爆雷潮以来，中资地产美元债的违约对外资金融机构造成了巨大打击，由此导致大多数纯外资机构都选择了割肉离场，而且丧失了对地产美元债这个高收益债市场的信心。
截止当前，地产美元债的投资机构主要剩下的基本为中资金融企业（国央企类金融机构）在海外的分支机构，而国内城投的境外美元债也基本只有这些机构才会认购。
市场方面担心——如果3月份楼市销售情况扭转向下后仍无法企稳，或者说楼市复苏出现较大的阻滞，那地产债还将继续大幅下跌。
目前市场各方正在密切关注XH中债增担保中票未能成功发行一事，另外也在焦急等待BGY无增信公司债的发行结果。
总的来说，在楼市销售端没有实质回暖的情况下，因中资地产美元债的违约潮导致中资房企失去了在美元债市场发债融资的能力和可行性（也即无法借新还旧），加上3月份的楼市销售下行引起美元债的大幅下跌以及恐慌和抛售情绪，传导到境内后会再次导致房企境内发债融资的难产，最终可能再次导致非标集中违约以及房企销售、融资现金流的双螺旋向下，也即最终很可能出现房企第二波的集中爆雷潮。
事实上，进入3月份以来，几家撑到了2023年的第二梯队优质头部民营房企最终还是因为债券或非标违约而爆雷，这也一度让市场各方对房地产行业的复苏充满怀疑。
事实上，房地产行业对于稳健的国央企开发商来说目前其实属于结构性的牛市，但如果楼市复苏出现更大的阻滞，国央企也很难再承受更大的救市压力，另外产业链上下游的集体下挫引起经济复苏迟滞和居民端就业、收入预期的下行后，最终仍旧会影响整体的楼市信心，国央企开发商最终也难逃厄运。
上周，RC境外债务重组方案已经与债券小组就重组条款达成了协议，总体上还是“以时间换空间的思路”。需要注意的是，跟广东省政府“保护”HD的思路一致，浙江省政府也极力“保护”ZL，因为房企的爆雷最终还是要地方政府收尾或接盘，这种情况下肯定就不能让资产随意流失，包括很多诉讼案子都得压着先不判决并防止法院执行程序启动后资产不保，当然对爆雷房企的销售资金监管肯定也只能更加严厉（放在政府指定账户）。
需强调的是，就现实的情况而言，我们更加倾向于认为房企不会出现第二波的集中爆雷潮，因为政府层面不允许，经济层面也承受不起。
就当前楼市复苏受阻的情况，市场各方大多预计两个救市政策可能。
一则中央还会继续出台救市政策，
二则地方政府也将安排城投平台直接下场收购存量房救市。
比如上周洛阳最大的城投平台宣布收购存量商品住宅和公寓共5000套，约30万平方米，用于租赁住房。
除上述以外，国央企投资机构3月份以来实实在在地加大了地产投资力度，比如大幅降低了投资准入要求，本质上就是因为房地产的救市已经是政治任务。
按目前的形势发展来推测，尽管信托、私募、资管涉及房地产的融资监管仍有趋紧的势头，但我们更相信这些地产非标融资后续仍会以其他方式放开，比如前段时间发布的“不动产私募投资基金”新规，而国央企类投资机构也最终会加大资金投放力度。
直白地说，如果房地产行业仍旧无法企稳回暖，或许对中国造成的将是灾难性的影响。
我们最近感到非常焦虑和彷徨，地产投资业务方面，尽管我们放松了部分投资准入要求，但在市场下行背景下可投的项目变得越来越少，我们最近甚至一直在努力寻求工业厂房、保障房、文旅项目等的Pre-REITs与公募REITs融资产品的突破，但合适的底层资产确实很不容易找到。
除此之外，我们在城投债的投资方面遇到了更大的难题，一是市场整体收益率的下行导致我们年化7%-8%的收益目标都不太容易实现。二是城投平台一级市场的发债收缩以及二级市场交易的减少导致我们寻找合适的标的资产变得更加困难。
当然，不管形势如何发展，我们还是对未来有足够的信心的。
地产总裁内参
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