房企又开始对组织“动刀”

2022年的房企组织架构调整还可见尾声

2023年的组织优化又已拉开序幕

近期，旭辉、融创、绿城、万科、招商，新希望等房企都陆续进行了组织架构的调整。

研究各房企本轮优化可以看出，架构上看，精简是主旨，降本增效，组织扁平化是未来大趋势；内容上看，保经营是重点，重视一线，特别是“保销售、保交付，争取融资、积极化债”是关键。

为强化资金链，房企更重视销售和融资端。

行业下行中的组织架构调整，职能部门的优化首当其冲。

比如房企本轮集团层面的组织调整中，对很多与生产和销售条线关系不大的部门，进行降级或裁撤的部门，如产品、设计研发、投拓等前期部门，以及企管、总裁办等中后台部门。

这也说明了当前企业的重点是在激活一线，资源是倾斜于与交付和经营相关的部门，最重视的是生产和销售条线。

毕竟寒冬里，先低耗能，以最少成本保证企业存活，才是最大的要紧事！

旭辉在2022年11月发布的组织架构调整中，一是降级，即将多个总部中心级撤销，下降为部门级，在集团层面仅有保留

这四大中心，下辖19个部门。

撤销投拓中心，将拓展职能并入建管公司，并降级为部门；

撤销产品中心和企管中心，降级为部门并入运营中心。

再比如某地产百强，也将运营管理中心、工程管理中心、客服管理中心、信息管理中心合并为运营品控中心，统筹运营、工程、客服、信息职能管理工作，等于几个大部门都被降级了。

这次融创新成立三大中心，分别是

其中

地产经营运营中心承担地产业务的经营管理职能，负责地产业务的全流程管理工作。

资本与融资中心负责集团资本管理、融资管理及资产相关股权管理工作。

资产运营管理中心，则承担融创持有资产的业主管理职能，负责相关运营管理工作。

近年许多房企在传统的地产业务外积极地做业务拓展，比如代建、代运营、营销等房企本身的优势版块开辟新赛道，有房企在集团架构中设立新的部门，有单独成立公司发展成独立业务。

比如金茂在2023年就确定了公司转型的一个重点方向，即建筑新材料。

这轮组织调整看，房企对区域和城市公司的整合最为常见。

房企根据规模、城市量级、储备货值等因素对区域进行整合和降级，设立更合理的管理半径降低管理成本，更好地在区域市场形成平台效应和品牌合力。

值得一提的是，区域整合的标准还是业绩表现。

区域整合表现出“除弱扶强”的手法——即对整体营收、利润及销售额等不理想的区域做合并重组，确保区域规模适度，强化资源协调，对重点布局、业绩表现突出的区域重点发展。

另外，战略决定组织，组织，也间接反映战略意图。

比如各房企对区域的整合，其实也彰显着该房企下阶段的投资路径和深耕区域所在。

旭辉、融创、新希望等房企都有做此类调整。

未来区域合并整合将成为常态。同时，房企有限的资源，会更侧重和优先放在深耕区域，业绩好的区域。

又比如央企金茂2022年将40个城市公司撤并为26 个。各区域平台人数，降到平均48人。而接下来，金茂仍然要坚持“缩量”发展，打造柔性组织，具体要求是增项目不增人，高绩效导向和优胜劣汰。

part3 

“后台人员”大减配

人员精简，配置降级，缩减区域的职权和人员，提高人效，下沉一线，是行业大趋势。

在最近的房企组织优化涉及到的人员调整中，由于上节提到的对职能后台部门的降级瘦身，所以人员缩减较多的部门也是设计、投资、企管、行政、人力等后台部门。

另一家房企最新组织调整中，除区域合并外，还对区域进行“分级”。

即对级别较低区域，进行配置降级，人员定岗、定级、定薪按低级别的城市公司管理。

除此以外，在原有考核制度上，持续优化红线考核，更多关注经营结果。比如

完成度小于80%

或经营性净现金流（须扣除财务利息金额）<0

都可能面临下岗。

对比之下，国央企在人员调整上相对温和。

在进行区域和城市公司的整合后，一般以人员轮岗、外派支援、下放一线等措施，来中和人员饱和的问题与实现人文关怀。但在国央企逐渐市场化的进程中，优化仍然是存在的。

除了直接优化，降薪也是一个调整。

地产高层普遍降薪20%-30%，许多公司对中基层员工，则根据人才盘点、绩效考核来重新定级定薪。

行业和企业的收缩，让企业对内部人才盘点更细致“较真”。

根据业绩定岗定薪，对考核也会更加严格，这对地产人也是种鞭策，要么急流勇退，要么扎实底盘。

整体看，2022年，2023年房企对组织大调整，是房企对当前一段时间市场环境的主动应对。

同时，组织架构调整不过是结果，提高组织运营效率才是本质目的。

反过来说，房企现金流吃紧，在企业内“去除冗余”，集中精英保经营提效率，提高一线竞争力，经营力，也是企业对社会、投资者的负责的必然要求。

值得一提的是，据Wind数据，截至1月31日，发布业绩预告约68家企业中，有高达40家为“亏损状态”，占比近六成，房企大面积亏损，利润报警，这也意味着房企新一轮组织调整，或许已经在路上！

地产总裁内参

专注“高信用、高品质，强内生能力”房企深度研究

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