老潘说
最惨的2022年末
大家都预判23年应该会好一些
至少不能比2022年更差。
心情是可理解的，3年疫情23年画上句号也是欣喜的，23年相对算政治账的22年会更明显回归经济主轨道一些……理论上23年应该比22年好！
但最近，越来越多地产大佬表态对2023年依旧高度担忧。核心是对23年经济不乐观，对楼市就更不乐观了。
比如民企老五的滨江地产戚金兴也在内部会议上强调：“”2023年，未来市场形势非常严峻，不容乐观， 展望未来，可能2022年日子最好！”
目前大家对2023年一季度继续走低，几乎形成共识，而二季度能否企稳，核心还是看两会政策力度！
今天房地产救市政策开始进入“高密、高频、高姿态”新阶段，但最大的尴尬却是——市场就是“不咬钩”，这就好比“电击，人工呼吸，吃了超多药”但就是救不活、醒不来，救市进入“低效甚至无效的尴尬期”！
但事实上，老潘也要提醒的是，今天的救市和昨天08年、14年的两轮大救市有“天然之别”。
以前政策是“人狠话不多，利率直接上7折，4万亿直接来，大面积棚改去库存，房价上涨带来追涨”，而且当时政策出台的楼市环境比当下好多了，比如以前经济GDP是6%~8%高增长区间，老百姓收入没有骤降，而且对未来、对中国有信心，安全感也足。
如今政策是“话多招不灵，口号式救市，安抚式救市，止损式救市的特征有些明显，救市实际强度甚至达不到08年14年救市力度的二分之一、三分之一。更要提醒的是：22年环境却比14年
残酷了好几倍!
比如经济面2~5%的低增长区间，老百姓收入普降而且对未来信心严重不足，而举市托市的高收入群体比如“互联网，地产，金融，资本运营”等都在21年22年被重创，而且另一股购房力量即政府机关薪酬也在222年普降，甚至发不出工资，也就是富人不敢买，穷人买不起……
总结下来就是一句话——房地产市场环境恶劣2倍，但救市力度反而只有当初二分之一。如此以来，房地产救市难以见效，就是自然而然了。
今天老潘分享一下投资机构西政资本在上周召开2023年投资策略讨论会后的一个总结，整体盘点就是大家对2023年的形势，此刻依旧充满担忧。
公司上周召开了投资策略讨论会
让人意外的是，大家似乎都对2023年的形势充满担忧。
先说一下整体经济以及房地产行业的复苏问题，我们关注到企业端和居民端目前依旧信心不足，尤其是民营企业对近几年政策的剧烈变动仍心有余悸，普通民众目前也仍保持着“避险式存钱”或“预防性储蓄”，而这也让大部分企业和居民对2023年的经济复苏表现出了偏悲观的预期。
另外一个比较反常的现象就是疫情管控放开后北京、上海、广州出现了更大规模的移民潮。
整体来看，目前大家对新冠阳康过后的消费反弹基本都有了一致的预期，但对“反弹过后又将快速回落”也基本形成了共识。主要原因就是疫情三年以来居民的资产负债表还有待修复。
很多开发商对2023年的楼市走向并不感到乐观，核心问题依旧是底层购买力不足。
特别是包括近段时间首套房贷款利率及首付比例继续降低、东莞等代表性城市放开限购、深圳等城市推广二手房“带押过户”等举措出台后，楼市销售端的回暖情况仍旧不太理想。
当然，从全年来看，考虑到疫情感染高峰期过后经济企稳，叠加其他刺激政策的继续补位，预计房地产市场在第二季度会有明显的回暖现象。
不过在房住不炒的背景下不太可能再出现大涨的现象，而且还要特别注意城市和区域的分化，尤其是三四五线城市还将延续漫长的去库存阶段，因此对这些区域楼市的整体复苏也不宜太过乐观。
另外，我们有必要注意市场各方对2023年经济复苏的普遍担忧：
一个是投资能不能拉动经济，怎么拉动，大规模基建投资还有没空间，对拉动经济有多大效果，楼市长期去库存的背景下是否还有新增房地产投资的动力？
另一个是消费能不能拉动经济，怎么拉动，特别是居民收入能否修复，因为收入修复才是消费修复的前提。
或者除上述之外还有没有其他路径可以拉动经济，而至少从各领域专家的观点来看，目前对上述问题都感觉比较迷茫。
回到业务层面，就2023年的房地产投资而言，我们认为目前能看的交易对手仍旧主要是国央企开发商和城投平台，包括目前市面上还在操作地产前融业务的投资机构对民营房企还是非常非常谨慎。
房地产融资的“三支箭”落地后，近段时间仍旧有三家较为坚挺的百强房企继续爆雷，而且大部分房企目前对拿地也仍在保持观望，因此我们倾向于认为民营房企自身都信心不足。
我们另外还注意到一个反常的现象，民营房企正大规模地撤出城市更新市场，包括深圳、东莞、广州几家深耕城市更新的优质民营房企都在大规模地退出或转让城市更新项目，而这也让我们这些长期专注城市更新的投资机构感到异常悲观。
说完房地产后再看看城投的情况。
从遵义道桥（遵义最大的城投平台）银行贷款20年的展期方案以及财政部长上周关于打破政府兜底预期的表态来看，我们现在却对城投业务的走向充满了担忧，甚至开始担心未来城投，会不会重蹈房地产大面积爆雷的风险？
事实上，从城投业务的走向来看，目前政府、国企/城投平台、投资机构三方之间的矛盾已越来越大。
最典型的矛盾就是，中央要求地方政府剥离城投平台的融资属性，同时强调对地方政府隐债、城投债务的“中央不救助原则”，但地方政府及国企/城投平台的债务窟窿却越来越大，融资需求也越来越大、越来越迫切，想要继续融钱的话则只能不断想办法出表。
遗憾的是，不管是城投项目的真股融资、让投资机构认购基金份额还是城投的表外主体融资，对于绝大多数投资机构来说，都相当难以接受。
我们目前一直带着一种博弈的心态，比如我们看到遵义、兰州、昆明等地的城投违约后被资本市场抛弃、被各类市场主体看空，因此我们认为应该不会再有太多的地方政府会允许当地的城投违约，也即拿政府的信用和城市的未来做赌注。在这种逻辑下，我们面临的更多的或许是城投平台投融资路径的优化问题。
因为绝大多数城投平台除了借新还旧，其他根本无法找到可以维续生存或现金流的办法。更现实一点地说，不管是城投债还是城投非标融资产品，如果投融资模式的问题能够更好地解决，对投资机构来说，至少在业务持续性方面会比地产、实业等方向好上很多。
当然，回到最底层逻辑，我们还是坚定认为——“发展才是解决所有问题的根本”。
但是如果没有法治，没有稳定的政策环境，企业端和居民端没有稳定的预期，或许再大的政策刺激也无济于事，毕竟近几年的互联网、教培、房地产调控过后已出现明显的疤痕效应。
您对23年楼市有何看法，欢迎留言告诉我们！
地产总裁内参
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