本文来自微信公众号：见闻地产（ID：gh_21d64eee348b），作者：曹安浔，编辑：周智宇，头图来自：视觉中国（图为2019年11月2日，位于深圳龙岗大运中心附近的世茂深港国际中心项目）
2017年底，沉寂多时的许荣茂、许世坛父子，以一个令人惊诧的姿态“重现江湖”。
当年12月6日，开拍仅3分钟，世茂以239.43亿元的总价，将深圳龙岗一宗地块纳入囊中，规划要建成一栋668米的高楼——世茂深港国际中心，成为“中国第一”。
那时的他们信心满满，志在必得。然而不过六年光景，“中国第一高楼”还没建成，却要被债主强制拍卖了。下月初，这幅地块就将开始竞拍，起拍价130.44亿元。
自公开违约以来，世茂频频出售资产、主要上市平台也面临退市风险。曾经的豪情壮志败给了冰冷的现实。许氏父子多年积累的雄厚家底，也堵不住债务的窟窿。
在行业周期强势的洗礼面前，风光无限的地产大佬们也只能慨叹或退场。只剩下少数人，还有抗争和奋斗的勇气、资本了。
一、落寞
一场竞拍，让许氏父子和世茂重新走到聚光灯下。
京东拍卖平台在5月31日信息显示，深圳市世茂新里程事业有限公司（以下简称“世茂新里程”）名下的 12 宗龙岗地块被中信信托摆上货架，将于7月4日进行法拍，起拍价130.44亿元，评估价163.05亿元。
这12宗地块背后，正是世茂集团超大综合体项目——世茂深港国际中心。
163.05亿元的评估价，比彼时高达239.43亿元的拿地价低上不少。
华尔街见闻也了解到，世茂系去年初曾向外推介过一个价值747亿元的资产包，世茂深港国际中心是其中价值最高的一块资产。
核心资产被拍卖，对尚还等待与债权人谈判，就境内外债务重组达成一致的许氏父子来说，不是个乐观的事。
易居研究院研究总监严跃进认为，这12宗地块不可避免要被折价拍卖。商业地产市场需求减弱，开发商投资回报率下降，加上如此大体量的综合体，对接盘方的开发、运营能力也是个挑战。
评估报告也显示，世茂深港国际中心施工进展并不理想。12宗地块中有一半还未施工，动工的6宗地块，有4宗还处于土方施工阶段，尚未进行整体建筑施工。
原本许氏父子对这宗地块憧憬无限。2017年底拿下地块后，不到四个月，世茂便开始动工。它计划投资500亿元，要在这个地块上建起一栋668米高的“中国第一高楼、世界第二高楼”，打造成“湾区新地标”。
世茂集团董事局副主席许世坛也多次发声，称“这个项目做好之后，预计可供货值超过700亿元，一年收租就可以达到30亿元以上”。
彼时，以这个项目为标志，沉寂多年的世茂突然变得进击起来。
此后几年，世茂在上海、杭州、长沙等地密集落地高楼项目，成为全国知名的“地标制造机”。世茂官网显示，截至2022年初，世茂集团至少拥有30座超200米的高楼。
世茂还犹如一只秃鹫，盘旋在泰禾、福晟等闽系老乡们的上空，大举收购他们的资产。甚至提出重回行业前十的目标。
财报显示，2019年世茂集团新增土地货值5000亿元，其中，收并购货值就占到了67%。加上2020年对福晟的“世纪大并购”，风头直逼“并购王”孙宏斌。许世坛还说，房地产已经进入了“大鱼吃大鱼”的时代。
世茂集团销售额也从2017年底刚突破千亿，达1007.7亿元，增长至2018年底的1761.1亿元，同比增长74.8%。高峰时，世茂集团在2020年以3003.1亿元，升至行业第8，稳坐闽系房企老大哥的宝座。许氏父子也以1050亿元的身价蝉联胡润百富榜中的福建首富宝座。
如今，随着世茂深港国际中心被摆上货架，世茂系又走向一个新的拐点。一度风光无限的许氏父子，也从世人眼前消失多时，尽显地产大佬的落寞。
二、自救
去年7月，一笔本金10亿美元的美元债未能如期兑付，宣告了世茂集团正式违约。
面对债务困局，许氏父子也有自救。世茂从2021年12月起就不断出售资产，香港维港汇项目股权、上海外滩茂悦大酒店、广州亚运城项目股权等等，都摆上货架。今年4月，许荣茂也将自己名下在伦敦金融城的大楼出售。
据华尔街见闻不完全统计，过去19个月里，世茂系旗下资产以及许氏父子名下资产，超170亿元资产被出售，用以偿债。同时也一定程度上减轻了世茂的债务压力。
世茂一度得到过机构和债权人的支持。出险后，世茂系旗下几笔债券陆续展期。去年9月，大华银行为世茂集团在香港九龙大窝坪项目提供了103亿港元的再融资，以促进项目持续施工。世茂集团也表示，该项目可能成为债务重组过程中，增信资产包的一部分。
但销售和融资端并不乐观。去年，世茂集团累计销售额865.2亿元，同比下滑79.7%。今年前5个月，其累计销售额238.5亿元，同比下降30.4%。
世茂也很久没有在市场上进行过融资。去年A股房企股权融资放开后，世茂股份也表示，有再融资的计划，但至今没有进一步消息。
眼下许氏父子能否走出困境的关键，在于能否尽快把境内外债务打包重组。今年4月，世茂集团称已把重组方案草案发送给了美元债债权人小组。华尔街见闻了解到，截至目前，谈判尚在推进中。
更麻烦的是，港股上市的世茂集团去年4月已停牌，它需要在剩下4个月里发出2021年至今的财报，才能避免退市风险；A股的世茂股份，股价也跌至1元附近，许氏父子则通过自己控股的公司，表示会增持不低于1亿元、不高于2亿元，打响了一场股价保卫战。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，卷入退市风波将倒逼房企化债。如果房企无法复牌，退市了，房企通过资本市场融资的渠道就堵塞了，意味着其信用能力继续恶化，引入资金实现债务重组并复生的希望就更加渺茫了。
许氏父子，需要下狠心，再赌上一把。变卖深圳第一高楼也是一次自救的努力，至少他们的债务能够再少些。
世茂创始人许荣茂来自福建，是个典型的“白手起家”的地产大佬，也曾是闽系地产商的翘楚，更是地产界著名的“老钱家族”。
上海黄浦江边的豪宅世茂滨江花园，梁朝伟是它的代言人，那支名为《这次是真的》的广告曲，是一代人心中的记忆。加上香港世茂创世纪、世茂佘山庄园等等，许荣茂靠着这些项目，成为“豪宅教父”。
六年前高调摘得“中国第一高楼”地块后，许荣茂走向自己的高光时刻。2018年春晚，将流浪国宝《丝路山水地图》献给故宫博物院，许荣茂成了唯一一位登上春晚舞台的地产大佬。
如今，这一切都成了往日云烟。世茂系也成了许世坛口中的“大鱼”，被债权人摆上了案台。
若干年后，深港国际中心会建成，成为城市新地标。只是，不再属于世茂了。
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