2023.06.20
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导读：有机构预计，民企市场份额将原来的70%减少至10~20%。
作者 | 第一财经 郑娜
中国奥园近日宣布，计划于本月底召开董事会审议相关业绩报告，并着手推进股票复牌等工作。截至目前，融创、富力、龙光、华夏幸福等房企在境内外债务重组上均有较为显著的成果。
种种迹象显示，爆雷房企正在通过债务重组、股票复牌等工作来获取生机。然而这并不意味着爆雷房企已然复活，相反，在楼市持续低迷的大环境下，爆雷房企的经营活动依然是步履维艰。
中银证券预计，未来以爆雷房企为代表的民营房企市场份额将从原来的70%的下降至10~20%，有一半企业会完全出清，还有一半可能会改做代建，或者在与央国企的合作中找到生存空间。
债务展期后压力有所减轻
房企推动债务展期或重组已不是新鲜事。据东方金诚统计，自2021年下半年房企信用风险集中爆发以来，至2022年末，共有36家房地产开发主体发生境内外债券违约，20家主体对债券进行展期。时至当下，开发商的债务重组取得了显著进展，也有更多房企加入展期行列。
融创在3月底时就拿出了一套完整的重组方案。对总额约90.48亿美元的境外债务，融创为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。近期融创对重组方案进行优化，以降低债务负担，实现可持续的资本结构。截至6月13日，融创境外债重组方案已获得了约87%债权人的支持。
中国奥园也在债务重组方面取得了不少进展。据披露，为更好地推进重组事项，奥园先行实施了暂缓偿债安排，目前已与绝大多数境外主要债权人签订了该协议。6月19日，奥园表示将于本月30日举行董事会会议，推动相关年报的刊发等。
去年11月进行境外债务重组的A股上市房企中南建设则在积极推进股权融资，拟募集资金不超过28亿元资金。
债务重组的实质，是延期支付相关本金和利息，从而使得企业的短期偿债压力大幅缩减。某华东房企人士告诉记者，2022年下半年，市场表现不好，大家预期较为悲观，金融机构抽贷或要求提前偿付的情况较为普遍，整体压力很大。而一旦决定债务重组，便相当于彻底摊牌，债权人也就没有更多预期了，同时相关方案无法一蹴而就，房企在这方面的压力相应减小。
更重要的是，房企暂停债务偿付，日常经营和项目投入等层面都将获得更多资金配额。一家爆雷房企内部人士就向记者坦言，最初老板不甘心，曾想尽办法努力偿债，期间一度拖欠员工工资，为还债付出了许多代价，但在决定债务重组、不再向金融机构支付本金和利息后，手中的资金反而可以更好地保员工工资和项目建设，做到保交付、保信心。
前景仍黯淡
业内普遍将债务重组作为一项以时间换空间的关键方式，借此将债券期期限延长，在未来某一时点集中偿还或分期偿还，以缓解暂时的流动性紧张。
中指研究院企业研究总监刘水指出，对于部分严重资不抵债的企业来说，债务展期或者重组成功，或许只是死缓，长期来看没有能力偿还债务，最后破产或不可避免。
刘水续称，不少房企只是短期流动性遇到困难，债务展期或者重组成功是他们活过来的契机。因为这意味着短期内房企可避免再发生债务违约，信用有望会逐步恢复。在此基础上，随着市场企稳回升，其他的经营活动如销售回款、融资等逐步恢复，流动性得到改善，房企经营可重回正常状态。
目前来看，恢复到正常经营状态的过程似乎并不十分顺利，在较早阶段便推动债务展期或重组，也并不必然能给企业带来更充裕的空间。
有爆雷房企内部人士向记者透露，由于爆雷较早，企业的品牌受到了极大损耗，客户不敢买房，销售也因此过早地陷入泥潭，“如今销售已跌落至百名开外”。同时，由于战线拉得过长，该出险房企内部情况也不算乐观，许多高管和普通员工的工资也已无法按时发放。
以富力为例，债务展期纾解了短期内的偿债压力，但国际评级机构惠誉预计，富力今年的合同销售额须达到400亿元才能实现自由现金流中性，而今年前5个月，富力的合同销售额仅106亿元，同比大幅下滑52%。该机构认为，鉴于富力地产的品牌有所削弱且推出新项目进行销售的能力有限，该公司的销售额不太可能大幅提升。也因此，惠誉认为，富力的资本结构仍然不可持续。
由于销售不畅，爆雷房企的造血能力无法得到有效修复，回到正常经营状态的难度也不小。有关注地产行业的机构人士直言，过去几年里没有新增拿地，而现存土储中不少是车位、商铺等难以去化的资产，这也就意味着以后很多房企将不可避免地走向收缩，或将逐渐淡出金融机构的视野。
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