老潘说
4月，5月销售下滑，问了几个开发商，6月销售目前看整体依旧不理想！
现在各界都在期待重磅救市。
但此次央妈降息10个基点就是“毛毛雨”，甚至降息其实救不了楼市。
虽然都说大的救市在路上，但问题是，我们可能太乐观了。综合理性看，老潘提醒的是，这一轮重磅救市效果，或将比以前救市立竿见影的效果要差很多。
老潘简单总结救市会有6大挑战。
其一，行业拉升没多少空间了。前几轮房地产还在“行业上升周期”，目前2023年房地产已经越来越饱和甚至过剩，2021年18万亿已是行业峰值。
其二，房价拉升没太多空间了。但市场复苏而言，买涨不买跌，不拉升房价很难提振房地产士气。对比之下，早期几轮救市，房价还在中位，中高位，有提升空间，但2023年救市房价已经在“高位”，再政策刺激房价进一步“上天”，更大的民怨浪潮会出现。
其三，经济所处的阶段不一样了。以前房产救市的经济GDP增速还处于超10%，或是8%左右的高速增长波段，但如今2023年经济大环境，经济增速已处于4、5%左右中低速增长波段。
其四，老百姓收入与收入预期大不一样。这一轮3年疫情都亏损、消耗了太多收入，而就业和收入预期也降低到冰点，这与前几轮老百姓就业和收入预期有天然之别！
其五，市场和房地产交易对救市政策的“耐受性”、“免疫力”已经非常强。不像过去08年4万亿，以及后期去库存补贴那么“高敏感”、“高刺激”，那个时候信心容易瞬间拉爆，但如今“救市”喊了3年了。
其六，过去7年房住不炒的政策总方针很难撼动改变，没有投资需求的房地产市场就好比人断了一条腿，怎么可能跑得快？所以这一轮就是大概率只能提振刚需和改善需求。但问题是刚需和改善需求目前很难被“刺激”！
一方面，房地产刚需交易，不是靠“省多少”，比如降息、政策补贴、优惠1,2万……就能刺激，核心是要购房者收入预期稳定和有提升才是关键，才是大头。
老潘通俗的说，靠节约是挣不到大钱的，靠节约是买不起房，关键还是高收入。所以靠省几百元月供，靠优惠几万首付，靠优惠几万契税，老百姓是依旧不敢买房，核心还是购房者有挣MONEY的信心和上涨预期，但收入和经济不是个短期就能迅速改变的，所以即使各种新救市，但购房者钱袋子没底气依旧不管用。
其次就是改善型需求目前占据房地产交易主流，而改善型交易有两个特点。
其一，改善型不像刚需买房那么紧迫，可以缓一缓。其二，改善都是买的好房子，高房价时代好房子都超贵，所以主流操作是“卖掉二手房再去买新房”。但问题是现在二手房卖不出去，这就阻碍了改善型交易的“启动”！
所以这一轮救市不是复苏，不是上涨，而是能够止损市场，稳定楼市，稳定行业就已经是相对乐观的目标。从这个角度讲，不要对重磅救市过于乐观。
未来房地产将如何？结合美国访华和市场面，老潘分享一下西政资本的《楼市继续下行》。
美国国务卿布林肯结束了6月18日至19日的访华，可惜并未给中美关系的缓和带来什么利好，19日、20日A股和港股的持续大跌以及离岸人民币兑美元的持续跌幅也充分说明了这一点。
中美这次举世瞩目的高层会面虽然有一定的意义，但从会后市场各方的态度来看，大家对接下去可能更加剧烈的中美脱钩和地缘政治冲突似乎已变得更加清醒，从底线思维和极限思维的角度出发，很多人甚至觉得应该“放弃幻想，准备战斗”。
我们虽然无法对中美关系的走向进行准确地分析或界定，但我们应该更为理性地去预测接下去的中美脱钩和地缘政治冲突可能给中国经济和楼市复苏造成的更大阻力。
6月20日，央行公布1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.55%，5年期以上LPR报4.2%，均下调10个基点，比市场预期的差一些，对经济和楼市的刺激作用也不太被看好。
截止当前，楼市的最大症结在于企业端和居民端信心不足（主要是未来的不确定性增加），尤其是居民端的就业和收入预期的持续下降，由此导致没钱或不敢买房、换房，这些问题如果不解决，再大的刺激政策都不一定有用。
我们注意到，目前一线城市的新房和二手房市场都出现了整体下行的趋势，这甚至已远远地超出了市场各方的预期。根据国家统计局的数据，5月份北上广深的二手房价格出现了全线的下跌，其中北京环比下跌了0.6%，上海环比下跌了0.8%，广州环比下跌了0.2%，深圳环比下跌了0.1%。
从成交量来看，根据住建部门及销售代理机构的统计数据
北京5月份二手房网签12982套，环比下跌6.8%；
上海5月份二手房成交14963套，环比下跌13.7%，新房成交环比4月份下跌了17.29%；
广州5月份二手住宅成交8771套，环比下跌12.65%，另外新房成交（7113套）环比下跌了9%；
深圳5月份二手房网签量3603套，环比下跌了3.8%，另外一手住宅网签（2787套）环比却下跌20%。
因6月份相比5月份的楼市销售情况并未改善，因此从上述数据我们可以得出几个趋势性的结论，一是新房和二手房的销售全线下滑，除核心区的房价保持相对坚挺外，其他区域的房价都还在持续下跌；二是二手房挂牌量越来越高，降价抛售的情绪越来越强烈，但交易量却越来越少。
如果二手房的降价能换来成交量，我们觉得楼市是能够平稳着陆的。
但我们目前更担心的是居民端因为就业和收入的预期持续下挫，导致没钱买房或不敢买房，那么再大的降价力度都无法解决房产的流动性问题，房地产行业的健康发展也自然成为空话，何况目前多房和富豪群体仍在大量抛售房产，新房的销售去化只会变得更难。
我们投资机构目前的心态是相当矛盾的，以前通过目标项目的降价一般都能加快项目的销售去化，最终完成资金的退出；但现在的情况是——降价也卖不动项目，而且降价后引起其他开发商竞品的争相降价，最终导致谁都无法套现离场。还有个让我们很头疼的问题，在跟国央企开发商合作的项目中，我们投资机构行使降价的权利还会涉及到国有资产流失的问题。
因此，站在不同的立场上，楼市的降价对打算买房的人来说是好事，但对投资机构来说，如果降价后不能促进销售且反而引起抵押物的减值或销售货值的减少，那肯定得不偿失。
另外更让人担忧的是房产逐渐丧失流动性，这可能在最大程度上拖死所有人。除此之外，站在地方政府的角度上，房价降得太多对土地的出让价格肯定会有很大的影响，另外如果房产贬值太多，银行等金融机构风险敞口的加大最终也会引发系统性金融风险。正如财新所言，房地产价格的持续下行可能引发更大面积的灾难性后果。
市场方面近段时间一直都期待重磅刺激政策的出台，问题是即使有重磅政策出台，房地产还真的能救起来吗，至少除了核心区位且有抵押的项目外，我们是不敢再轻易投放资金了。
房地产行业何去何从，目前来看还是等7月份的政治局会议开完后再下结论吧！
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