封闭式小区，何时衰败？
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2023-07-02 10:03
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文｜张隆锋
编辑｜方婷
来源｜36氪财经（ID：krfinance）
文章来源｜氪星研究所
前段时间，哈尔滨一小区居民因为私自砸毁承重墙，导致楼体大范围开裂，楼上200多户居民被紧急疏散，损失超过1.6亿。这户人家缺大德是没跑了，但另一个更大的疑点是，为什么都有人把挖掘机、铲车开上3楼了，小区物业却一点动静也没有？小区物业不作为、以公谋私、服务态度恶劣，老生常谈，但为什么我们总是拿它没办法？我们身边越来越多的居住问题无解，祸根究竟在哪？首先，一个楼盘建完后选哪家物业管理，业主基本没有任何参与权，理论上来说，开发商应该公开招标物业公司。但现实情况是，开发商通常都会直接用自己家附属的物业公司，招标就是走个流程，只要服务到位，选哪个倒也无所谓。但是这些物业公司又大多选择了一种非常鸡贼的物管制度——包干制，打个比方说一个小区一个月固定要收10万块钱物业费，物业拿着这10万雇人给咱们清理垃圾、维修管道、看管门禁，一次性收费，自负盈亏，最后剩多少就是物业自己的收入。因为财务不透明，许多物业公司光顾着一味省钱，减少聘请工作人员的开支，小区的环境就肉眼可见地恶化，业主也因此不愿意交物业费，收不上来钱，物业为了“降本增效”，一边违规出租广告位，一边再砍服务预算。长此以往，我们就看到了小区里遍地是狗屎，楼道到处是广告的景象，那既然如此，我们把物业公司开了，自己管理小区行不行？可以，已经有不少小区成立了自己的业主大会，但是这个难度非常大，首当其冲的问题就是，钱从哪来？业主大会又不是一个商业公司，直接跟大伙儿收钱肯定是不行了，估计不少买过房的氪官都忘了，在交房前自己还支付过一笔住宅专项维修基金，几千到上万不等。这笔钱理论上相当于业主们存起来，留着以后修缮房子和小区用的，但是真实的利用率却极低。2021年青岛市有过一次披露，全市的住宅专项维修资金累计超过120亿元，但是10年间只启用了约3600万元，使用率不到千分之三。因为相关部门有规定，要满足大于2/3建筑面积以及2/3人数的业主同意，才能向区政府和市政府申请用这笔钱。中国小区动辄十几公顷，内含成千上万户居民，想要统一2/3人数的意愿，谈何容易？所以很多城市上百亿的住宅维修基金就这么躺在银行账户里，毫无用途，实际上不仅申请专项基金时小区居民处于劣势，小区太大、人口太多、物权高度分散，这些情况同样导致业主大会在和物业打交道时长期处在下位。如果说居民和物业的博弈是一场战争，那物业就是站在山顶的有利位置，指哪打哪，而居民们就像山脚下没有目标的游兵散俑，任人轰炸，失败是注定的。看起来居民和物业的纠纷是一种更深层次的结构性问题，寻常的调解根本无法触及本质，那这个问题的根源到底在哪？如果不是疫情，很多人可能没有意识到中国的“小区”是一种多么特殊的存在。这种住宅形式本身并不稀奇，全球很多大城市里都有，但是像我们这种面积非常大、人口密集、且封闭的，恐怕还真不多见，中国到底有多少小区？面积又都有多大呢？高德发布的报告显示，我国的小区数量在2016年就已经超过了30万，其中超6成的面积都大于3万平方米。普通6层居民楼能盖10栋左右，差不多能容纳1000户居民，这还得说是规模较小的那3成，一般规模的小区都能达到3000户，再往上可以大到没谱。就拿最具代表性的，号称全亚洲最大的住宅小区北京天通苑来说，占地面积800万平方米，常住人口超过30万，约占昌平区总人口的11.4%，不开玩笑的说，这一个小区里住的人，加起来约等于冰岛一个国家的人口总数。对比美国最多一两百户容量的小区，或者欧洲直接以楼为单位的街区，中国小区的体量是非常惊人的。当然了，人多的另一面就是钱多，早在2016年，天通苑的物业公司就曾在香港发布招股书谋求上市，虽然这家公司仅服务这一个小区，但光是几十万人口的物业费和停车费，就能为他们一年带来2亿的收入。查一下天通苑的物业公司和开发商的关系，果然也是不一般，物业公司的主要股权都掌握在开发商顺天通集团的董事长及其子女们手里，天通苑的相关配套产业都在这个家族的人手里流转。一个通常行之有效的推断是：谁从“大”上收益最多，谁就最可能是始作俑者。除了内部管理一团糟，大而封闭的小区还引发了不少外部问题，比较典型的就是对城市交通微循环和商业微循环造成的负面影响，2016年未来城市峰会上，原住建部副部长仇保兴曾坦言：“我们在前30年犯过一个巨大的错误，就是把城市外的交通模式引入到城市，用口袋式的设计搞了许多封闭式的社区，造成整个城市毛细血管的拥堵。”这方面天通苑是个典型的例子，隔壁的回龙观也是，两个超大社区连在一起集聚了近90万常住人口，内部道路都很四通八达，但是由于是封闭型小区，内外交通不连通，再加上动辄几十万人口的日常出行。拥堵，基本上就是家常便饭，有数据显示，“回天”地区的早晚高峰比北京市的平均值早1小时，全天拥堵时间长达8小时。即便是坐地铁，每天早高峰时段在回龙观、天通苑等站点，也要在站外排10-20分钟的队才能进站。类似的情况，在东边的望京，南边的方庄等大型住宅区也都不同程度地出现过。与此同时，交通微循环阻塞的另一面，还有商业微循环的凋零，我们都知道路网越密集，往往沿街的商业就越丰富。根据彭冲教授的计算，一个区域路网密度每提高1km/km²，餐饮店铺的数量就会增加2个，美食店铺的种类将增加约1种，然而拥有众多巨型社区的北京，路网密度远远低于我国其他大城市，和国外的大都市相比，更是差了不止一点点。在北京3环以外生活过的氪官，大概对这种小商业凋零有所感受，沿街的小商贩几乎没有，距离最近的菜市场大概率也得坐车去，就连想找个便利店买瓶水有时候都要走十几分钟，整洁是真整洁，但商业繁荣却很难见到。既然既不利于物业管理，对周围交通和商业也有很多不好的影响，那为什么大而封闭的小区在中国还这么普遍呢？说起中国小区的起源问题，可以说各种因素非常复杂，不过大体从这三个方面能看出一些端倪。第一个最常见也最好理解的说法，就是对集体主义时期“大院制”的一种沿袭，前一阵大火的《漫长的季节》，里面的“桦钢大院”就是很典型的代表，范伟饰演的王响是桦林钢铁厂的一名工人，按他的话讲“桦钢是我家，文明靠大家”。一点也不夸张，当时的工人就是这么认为的，80年代以前普通人理解的“城市化”就是进城当工人，单位分房住。北方许多地方连城市规划都是按照工业生产的需求布局的，单位大院就是彼时中国人对社区形态的唯一理解，这段历史听起来挺遥远，但其实就是80后90后的父母辈小时候亲身经历过的事情。当进入90年代，大厂解体，分房制度瓦解，社会一夜之间转型，但人们对于居住环境的认识却没有来得及更新，“小区”这个“大院平替”，就顺理成章地接上了棒。中国小区真正大面积地在全国普及，其实就是从90年代开始的，除了历史的惯性，在这十年里还有一种非常特殊的力量，暗暗地推动着人们在自家周围竖起栅栏。上世纪90年代，由于科技落后，政府财政吃紧，警力配给也很有限，社会治安问题逐渐加深，一个关键的标志，就是犯罪率增速非常高，从统计数据来看，从1987年到2001年这十几年间，全国的犯罪率翻了3.4倍，可以说那十几年里，中国的状态就是“暴力发展”，很多介于模糊地带的产业开始兴起，游戏厅、夜总会、录像厅几乎成了培养黑道大哥的温床。90年以后出生的人大多不知道，直到1996年我们国家才正式收缴民间枪支，2000年这项工作才彻底完成，在这之前，普通人的日常生活里或多或少都会有一些安全焦虑。这种焦虑有一个很典型的体现，就是住在一楼的居民非常喜欢给自家窗户安上防盗窗，一楼安完二楼安，有的甚至能连到顶楼，这种现象即便是今天，在一些老小区里依然很常见，给窗子按栅栏还不够，随着刑事案件量逐年飙升，越来越多的居民楼也被以“小区”的形式封闭了起来，据统计1991至2000十年间，上海83%的小区都被封闭起来，广东封闭了54000个小区，覆盖了70%的城乡面积和80%的人口。不得不承认以当时的社会环境来看，小区的存在起码解决了很多比较棘手的社会心理问题。不过，二十年过去了，我们的社会治安环境早已今非昔比，一方面社会犯罪率早就不再激增，另一方面中国“天网工程”在全国部署超过2000万个视频镜头，动态人脸识别技术每秒比对30亿次，只要1秒钟就能将全国人口“筛”一遍。退一万步讲，就算是真有犯罪分子想潜入你家小区，不用费多大劲，一句“我是送快递的”差不多就能畅通无阻，在科技高速发展和物业消极怠工 的双重努力下，绝大多数小区的安保设施，基本已经形同虚设。再挖深一步，恐怕就要和中国城市土地交易制度有着根本性的联系，1988年3月31日，第七届全国人民代表大会第一次会议正式审议宪法修正案，里面提到的一句话，可以说是彻底扭动了中国经济发展的方向，甚至重塑了几十年未变的社会结构，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地使用制度改革拉开帷幕后，全国房地产开发的激情彻底被点燃，扩张速度甚至超出了很多地方政府的预想，据统计仅仅1992到1993两年间，全国连耕地面积都被圈掉了73万公顷。原国家发改委城市和小城镇中心主任李铁曾经问过有关部门负责人，供给房地产开发的土地出让面积平均有多少，他的回答是“全国平均每个楼盘大概150亩地左右，在大城市更多甚至动辄达到上千亩。”天通苑、方庄们，都是在那段时间出现的，土地动辄数几百亩挂牌出让，其实对于很多人来说都是一件“多赢”的好事，首先对地方政府而言，可以快速的收入大量土地出让金，了解土地财政的氪官大概知道，这对中国城市发展至关重要。另一方面，开发商建设大面积的封闭小区，也可以通过规模效应大大降低开发成本，还可以利用物管业务后续集中收割，何乐而不为。而对于普通居民来说，小区的出现既符合对于“大院”的熟悉感，又能抚慰来自时代的安全焦虑，这种开发形式也在一定时期内为城市增加了数以亿计的就业机会。中国特有的城市房地产格局——封闭式小区，就在这种千呼万唤的氛围中，一步步走上了中国城市规划的舞台中央，从此再也没下来过。相信看到这里的氪官心中大概都有数了，事情恐怕没那么简单，法律层面上讲，院子里的公共区域是每一位业主花钱买来的切实利益，不容侵犯。城市规划的角度来说，道路规划已经成型重新调整并非一朝一夕的事情，更何况这还威胁到了太多人的奶酪，阻力非比寻常。不过，即便很难打开，小区的维护也不应该只有居民自己使劲儿，毕竟在建立之初，小区是一个由业主、物业、开发商、地方政府四方共同构建的公共空间，每一方都有出力，每一方也都有受益，那每一方也都应当承担那份该有的责任。过去30年里，中国经历了世界上速度最快、规模最大的城市化进程，小区，这种粗放的住宅规划形式，可以说在其中起到了很关键的作用，规模化建设加快了城市更新的速度，满足了大量流动人口的住房需求。与此同时，也塑造了全国千篇一律的城市风貌，和隐匿在栅栏里呼之欲出的居住问题，可以确定的是，封闭式小区必将走向衰败。当人们的生活需求从“温饱”向“品质”转变，这种住宅形式潜在的问题就会慢慢显现，物业摆烂，只是其中较为突出的一种。时至今日，中国城市发展正在经历一个短期模式转化为长期可持续模式的过程，住宅模式改革背后牵扯出的 土地交易制度和住房供应制度改革也必将经受这种震动。很多地方政府发展面临的困境和债务压力都不小，或许只有敢为人先，大胆做出尝试，才能找到突破口。36氪旗下财经公众号
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