文|潘永堂
谁对楼市的研判相对准？
万科算一个。
其一，万科研判趋势是有“先天优势”的。作为广泛布局一二三线、聚焦刚需改善主流产品、且整体规模巨大的头部房企，注定他的市场触角更广阔，更纵深，更灵敏。万科先天就可以通过购房者“上门量、带看量，认购量，成交周期”等销售市场“KPI探针”去真实感知中国房地产市场的一线水温。而且数字化时代加持后，探针灵敏度更高了。
其二、万科2018年“活下来”的提前研判，甚至之前很多轮房地产拐点万科提前降价跑量的研判，都是屡屡验证的。当然，万科背后的强大的研究团队和行业研究以及一大批麦肯锡出身的高管就不多数了，这大抵可算是万科研判的“后天优势”。
“活下去”这个研判来老潘也多说一句！
老潘好奇的不是万科做出了“活下来”这个预判，而是奇怪为何是“2018”这个节点喊出来？毕竟众所周知2019年，2020年，2021年7月之前，这有3、4年时间差。而且随后3、4年房地产行业和企业都继续完成了高增长、高成长。
更奇怪的是，行业只关注了万科活下来警告，而没关注万科喊出活下来的理由和依据是什么？甚至行业更多一部分在嘲笑活下来“喊太早了”，有点危言耸听。但奇怪的是，万科只是悄悄收缩过冬，但却依旧没解释理由和依据。
是不愿意说？还是不能说？
事实上，中国房地产走向本质是“政策市”主导，是上层主导。而作为多年行业一哥的万科客观上更有机会接触政策上层，洞察上层对房地产真正动手的决心和举措……当然，这都是猜想而已，但过去4年间，原因已不重要，重要的是结果——即万科在提前喊出并内部贴上“活下来”大字报后，也同步采取了诸如提前限制拿地规模甚至业绩滑落，收敛聚焦等活下来的举措。
彼时老潘也写文提醒万科储销比控制在2.0内，是10强房企中最低的一家。彼时万科土地市场的提前收缩，与其他房企的高歌猛进形成2个画风。如今看来，爆雷房企不就是当初那3、4年的高歌猛进吗？从这个角度来看，做企业，的确，难的不是踩油门，难的是踩刹车！
也因此，如今同行哀鸿遍野的背景下，万科“活下来”了，而且活得较从容！
正如昨天股东会深铁领导评价：“时间证明了郁亮主席、万科经营班子是有前瞻性的，面对行业剧烈的调整，郁亮主席带领万科团队极早地做了正确的战略判断和经营调整，采取了审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。”
此刻，2018年已过去很久了。此刻，房地产依旧苦不堪言，众多地产人信心不再纷纷转行，此时此刻，万科对行业，对未来，对房企下一步怎么看？这反而是当下最关键的问题。
而提出活下来后，这1、2年，万科一直给行业打气。老潘也结合昨日万科股东会以及万科的实际表现，总结一下在如今2023年630年中时刻，万科对行业的7个判断。
希望让更多地产人对行业未来，对房企变革，对未来增添信心和判断力。
当下行业最大的痛点是销售下行和对后市信心不足。
而作为产业链龙头的销售下行后，整个产业链就会被传导，比如销售不行，拿地就没底气，新开工也不敢多开……但销售下行核心被大家归结为需求不足、收入不足，老百姓三年疫情后没钱了，而且眼下就业率也不理想。
对此，万科给出的判断很一针见血。当下房地产购买力是够的，当下只是在持币观望！
翻译一下就是当下买房的有钱人还是够的，他们只是没信心，没好的预期，所以暂时不敢出手。
对此，郁亮给出2个量化指标。
其一，从购买力直接指标“居民存款额”看，眼下截止2023年5月底居民部门的存款增加到接近130万亿的规模，比去年同期还多增了1.4万亿。显然，总量看，老百姓不仅有钱，而且比2022年同期还要更多一些。
其二，第二个购买力观察指标是居民部门总储蓄对利息保障倍数。即居民部门可支配收入扣掉消费之后的剩余部分能够“覆盖”多少倍利息，这个指标更能准确反映居民偿付住房抵押贷款的能力。
总储蓄对利息保障倍数高，意味着老百姓偿本付息能力和再购买能力较强。
而郁亮表示：“现在来看这个指标还远远高于安全边界，所以从购买力来看，购买力是在的。”
老潘也查了一下，居民部门总储蓄对利息保障倍数这个指标，中国过去是20多倍，现在是6倍到8倍水平。国际经验表明，当居民部门利息保障倍数高于 1.5 倍时，几乎没有国家/地区没有发生过房价大跌情况。
根据数据显示，美国在第一次泡沫顶峰期，家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数2007 年时只有1.46；日本1989 年时只有1.49；而1997年香港仅为1.23。
对比之下，当下中国总量看，“购买力”是在的。
更通俗的说是，购房者是有钱的，只不过现在越来越多存在银行！
购买力是够的，购房者是有钱的，但为何当下房地产销售不足？
答案只有2种。
其一，大家对房子需求少了，不想买房了。其二，大家有需求，但眼下感觉房价下跌，房地产在深度调整，所以先观望不出手。对此，万科的答案也偏后者。
的确，对未来房地产，有人说是夕阳行业了，有人说行业饱和没得玩了，有人干脆转行了，但事实上，万科对中国房地产的未来是有信心的。
为何有信心？核心还是房地产需求是可清晰预判的。
郁亮强调：“房地产未来长期的需求基础还是在的，未来对房子的需求只不过从“有没有”到“好不好”阶段发展而已。”
其一，未来十年城镇化中后期，还将新增将近7000万城镇人口，将有2.6亿新市民将会扎根下来，他们需要房子，他们的居住条件还有很大改善提升空间！
其二，有房子也需要再买房。数据表明，目前中国现有城市住房有1/3是2000年之前建设的房子，20年前的房子跟今天房子相比，在品质等方面还是有很多可以改善的。打个最简单的比方，今天城市里面房子竟然还有2/3是没有电梯的，房子的众多模块，其实都有巨大改善提升空间。
其三，围绕房地产空间的更多改善需求、衍生需求客观存在。比如度假旅游需求，这是未来一个需求风口，是未来房地产合理增长的要素。
郁亮举了一个秦皇岛阿那亚这个文旅神盘的案例。郁亮的评价是——这个项目，与其说是解决了老百姓的旅游需求问题，还不如说满足的是人们对精神文化生活需求的问题。
新需求，改善需求，美好生活的衍生需求……综合来看，未来中国房地产市场是有机会的，市场是不会饱和的，未来市场需求是客观存在且能持续的。
也因此，如果需求在，短期市场表现表明的是“市场短期预期”的问题。尤其大家对未来的预期感到不确定或不明朗，所以在买房方面先选择看一看、等一等。
需求是客观存在的，那么需求到底有多大？
作为头部房企的万科，没有谁比巨头更关心行业未来蛋糕究竟多大的研判！
对未来房地产市场大小，万科有一个明确看法——即新房需求“上有天花板，下有保底线”。
说的更具体点是，2021年18万亿是天花板，是行业峰值。而未来12亿平米则是“保底线”。
万科不是随口说说，而是深度分析。
其一，中国房地产商品房存量规模已经很大了，城镇人均居住面积有40平米左右，再加上过去几年大规模建设，这些建设的房子要陆续交付投入使用，所以未来新房市场不可能回到2021年的历史峰值。
2021年就是中国房地产的天花板年！
其二，另一方面，从人口流动、住房改善的速度来看，只要外部环境不发生突发性变化，在一段时间之内每年有12亿平方米需求，这就是保底线。
推算一下，2022年全国房产均价9552元，考虑到未来中国GDP的中速增长以及CPI上涨，也因此未来很长一段时间中国房地产保底线容量至少每年有（12亿*0.955万）11.4万亿规模。
未来中国房地产在10万+量级是大概率事件。这一点头部TOP10房企基本都是如此判断。另外考虑到泛地产，即加上每年的二手房交易大概7万亿左右的规模加持，未来仅仅住宅房地产的交易量就是18万亿甚至20多万亿的市场。这还不加上其他存量资产的经营运营，所以泛地产市场更加澎湃！
从这个角度讲，不能因为房地产的短期深度洗牌出清，就对整个地产行业失去信心。
长期有需求，但短期4，5，6月的市场掉头下滑，让寒冬地产人的内心、信心又开始受挫。
的确，2023年年初1、2、3月市场有所恢复，特别是3月份给大家很好的感觉，信心有提振，但4、5、6月份的数据，让大家信心、士气很受挫，但哪怕如此，万科依旧给出了给行业打气的判断。
其一， 短期信心，的确还需进一步“重建”。
郁亮坦言：“4月份一、二线新房成交环比下降26%，5月份又下降了2%。6月份从先行指标来看，一手房来访量又下降7%左右，二手房带看量下降10%左右，这些先行指标告诉我们6月份的市场也不容乐观。3个月前的年度业绩会上，我说了市场既没有狂飙，也没有倒春寒，因为那时候很多人觉得行业又开始狂飙了，所以我赶紧说没有狂飙，也没有倒春寒。但实际情况比当时预期要差一些，从目前看，短期信心还需要进一步重建。”
其二，短期虽然承压，但短期的压力更多源于“外在因素”所造成，并非是行业内在因素比如“购买能力”和“需求缺乏”等因素的缺失，所以，未来房地产一旦修复这种市场预期和市场氛围，特别是外部因素趋于稳定后，房地产市场也一定能恢复，也会恢复到合理的成交水平。
所以，郁亮相信，哪怕当下4、5、6月下跌，但未来市场一定会恢复到“合理水平”。未来房地产上有天花板，下有保底线，还是处于一个缓慢复苏的过程中，只不过眼下比我们当初3月预测预想的时间更长一点，压力更大一点而已！
这两天，宁高宁提出一个观点：好企业都产生危机之中！
而站在房地产市场日趋饱和，几乎很多中产都有房子，人均住房40平米的现状下，很多人本能觉得“客户都有房子了，开发商没得玩了”的简单推断。
但事实上眼下中国众多成熟行业和优秀企业的演变都有一个共性现象。即更有竞争力的优秀企业往往会诞生在市场初步饱和时的行业调整洗牌期。
郁亮举例：中国的家电行业也是在基本每户都有家电的情况下才诞生了更有竞争力的企业。的确类似美的集团也是家电看似饱和阶段进行战略收敛聚焦，产品力创新，管理变革最终在家电整体蛋糕高位下行调整时逆向崛起。当然，美的也是在3年左右业绩少数下滑后结构性变革阵痛后开始崛起。
同样是华润雪花啤酒，也是在行业饱和整体蛋糕下滑时反而逆势增长。
郁亮强调：“消费者需求更新迭代非常快，好的产品必然是受欢迎的，万科相信市场永远不会饱和的，房地产市场常做常有，常做常新。过去的手机行业，如今的汽车行业，以及家电行业，往往都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，枝干，并逐步取代原来的主干。”
郁亮的言外之意——今天的房地产行业也正在经历这个关键时刻！
房地产如何常做常有，常做常新，分支如何变主干？现在整个优秀企业创新，转型，突破的关键时刻。
如何在这个时期抓住这个机会需要什么样的能力？对此，郁亮给出的答案是要具备“全场景服务”的综合竞争力。
何为“全场景服务”的综合竞争力？
回顾整个房地产开发过程，刚开始是有房子卖就好了，后来不仅房子要造好，还要有花园，后来发现物业服务也很重要，再后来是社区商业配套方不方便，而到现在甚至最好产城要融合，最好产业和生活能够在一起，当然现在还要有绿色生态，包括智慧化、科技化住宅是刚需，这些都需要全场景的综合竞争力。
的确，单一做住宅的房企在未来房地产新格局中越来越没竞争力，这一点金地凌克也反复强调。郁亮也表示：“在房地产旧模式下，基本上靠拿地和融资。但在新的发展模式下，如果还只是靠这两招，可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。”
所以长远来看，眼下市场短期的上下波动可能都是正常的，但作为大型企业而言更重要的站在行业趋势和客户需求演变趋势上，认清大势，这个行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。
也因此，在万科这2年，基本从战略上锁定了“开发、经营、服务并重”是必然选择！
少赛道可以跑得快，多赛道可以跑得远，未来多赛道的万科，一方面既解决好开发业务的止跌企稳，又解决好经营性业务稳中提升，最终把开发经营服务并重的综合能力变成综合持续高质量的回报。
事实上，今天投资者对经营性不动产的吸引力、关注度、认可度都在提高增强。尤其在单一住宅赛道波动性过大的背景下，经营性不动产赛道能够创造稳定的、持续的的现金流回报。
其次，开发，经营，服务并重后，公司整体不仅现金流互补，而且在收益利润增长得到助力和做大。
应该说，相对以前经营服务类业务回报率低，如今随着全社会平均收益水平的下降，随着经营服务性的专业化、高效化，今天经营服务类收益率也在提升，最终经营服务类与开发类差距已经没有那么大，未来经营服务类的利润总额也不可小觑。基于此，类似万科、龙湖、华润等大型房企都在强化这一趋势和竞争力！
无独有偶，龙湖在2022年底也开始针对6大航道进行梳理出122航道新组合。其中1为开发航道，2为经营航道（龙湖商业+龙湖长租公寓），2为服务航道（龙湖智慧物业+龙湖智造代建服务）。归纳起来，打的也是是开发+经营+服务的战略组合牌。
值得期待的是，龙湖2022年非开的经营性收入236亿，相当于每月即使不卖一套房子，已经有月均20亿收入；更让业内艳羡的是龙湖2022年经营性利润在总利润占比已经高达27%。未来3到5年力争提升到50%。
今天房地产肌肉感、力量感都集中体现在央国企疯狂大手笔拿地，而民营房企即使足够专业化，有能力建造好产品，但却巧妇难为无米之炊。
核心是没钱去拿地。
比如就在昨天深圳第二批土拍一块超总地块，中海以125亿的总价获取单个地块，参赛选手全是央国企，无一民企。
但事实上，今天房企拿地除了资金门槛外，其实越来越多比拼的是综合竞争力！
其一，核心一二线城市单纯住宅土地越来越少，多业态，多持有的复合地块成为常态；其二，万科也坦言在如今摇号拿地等背景下，万科提出要构造自己差异化的投资优势或是投资竞争力，最终万科的答案正是“多赛道的综合竞争力”。
即通过类似地产的开发建设，物业的蝶城战略，到历史文化街区的改造等多赛道的能力，去解决城市发展和管理过程中的各种问题。
对此，万科内部形象称为打群架的能力。
真正针对一个城市区域的问题，各个军种包围起来，形成综合整体的解决能力。
万科在多赛道综合竞争力拿地已经尝到很多甜头，收获颇丰。比如万科分享：“2023年上半年因为上海松江印象城一期商场印力做得非常好，所以助力获取了上海松江印象城二期；同样比如类似还有之前和悦榕庄协同获取的东莞松山湖项目。除了多赛道综合竞争力外，万科还在持续提升复杂产品的综合产品力，最终这些都直接形成未来万科投资竞争力的基础。”
可以预见的是，伴随万科住宅，商业，长租公寓，物流，物业等多赛道，多业态各自形成竞争力乃至整体多赛道协同竞争力后，万科的土地获取将形成战略上领先的竞争力。
小结
作为龙头，4年前万科是警告，强调活下去，如今这2年，万科则在给行业打气。此刻，对于未来楼市，看过万科的最新提醒，你怎么看？欢迎留言告诉我们。
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