梳理：公司对外签订和履行不动产买卖合同时，应注意的事项和风险
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2023-06-10 19:20
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本文基于案例检索，归纳梳理最高院的裁判观点，深入分析公司在不动产被法院查封、拍卖的执行过程中，提出异议的败诉情形，并基于此总结公司在签订和履行合同中应注意的事项和风险，以供实务参考。当公司与不动产所有人因金钱或非金钱纠纷起诉到法院，公司胜诉且已进入执行阶段，对方名下仅有的不动产被法院予以查封并将进行评估拍卖以实现公司债权，此过程中，案外人对该不动产或该执行行为提出异议。该异议若被法院裁定成立或案外人的执行异议之诉的请求被法院所支持，公司将面临案件胜诉但其债权无法实现的风险。亦或者当公司以案外人的身份向法院提出执行异议，主张其已支付购房款并有签订合同，应停止执行该不动产并过户到公司名下时，其执行异议若被裁定不成立并予以驳回，则公司将承担合同目的不能实现的风险。因此，笔者通过分析最高院的裁判观点，浅谈公司在不动产被法院查封、拍卖的执行过程中，提出异议的败诉情形，而得出公司在签订和履行合同中应注意的事项和风险。01
司法实践中关于最高院执行异议中相关问题的裁判观点1. 司法实践中，公司能否作为商品房消费者主张其对案涉不动产享有商品房消费者优先权并优先于建设工程款优先受偿权？理由：公司企业不属于商品房消费者范畴，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条。见最高院案例（2022）最高法民申861号。什么是商品房消费者：商品房消费者是指个人以居住为目的与房地产开发商购买房屋并已支付全部价款或在一审辩论终结前支付剩余款项的消费者。2. 公司作为抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，商品房消费者提出执行异议，公司能否对抗商品房消费者的优先权？答：不能。
理由：依据《执行异议和复议规定》第29条和《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》）第二条、《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（下称《九民会议纪要》）125.126，商品房消费者优先权优先于抵押权。3. 实践中，A公司能否通过成立B公司，并以持有B公司的股权的方式实现对不动产的合法占有？答：不能。
理由：公司人格和股东人格是相互独立的。公司是具有独立人格的企业法人，以其全部资产对其法律行为和债务独立承担责任，而公司股东仅以出资额为限承担有限公司。故A公司通过购买股权成为B公司股东，从而享有对B公司资产收益分配与管理公司的权利，并不等同于享有B公司对该不动产占有、使用和收益的权利[见最高院案例（2022）最高法民终113号]。因此，笔者建议公司勿以受让股权的方式取得不动产的所有权，存在一定的法律风险。4. 公司明知不动产存在因抵押合同纠纷而被法院查封仍对外签订买卖合同，法院对此如何认定？答：公司作为一个商事主体，应谨慎审查不动产被查封的原因和可能面临的风险，在明知存在不动产不能办理过户的风险仍签订买卖合同，对不动产未能办理过户登记到公司名下存在过错。[见最高院案例（2022）最高法民终113号]5. 公司能否以不合理的价格受让不动产，会有什么风险？答：若不动产的价格低于市自然资源局的核准价格，会有被法院认定为存在以明显低价转移财产，故意逃避债务的嫌疑，在诉讼中处于不利的地位。[见最高院案例（2022）最高法民终113号]6. 公司主张与出卖方存在以房抵债的协议，该协议是否可以认定为《执行异议和复议规定》第二十八条中的合法有效的买卖合同？答：不能。
理由：最高院裁判观点认为以房抵债协议与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同，且难以判断其协议的真实性，故不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。[见最高院案例（2022）最高法民终387号]，故笔者建议公司勿通过以房抵债的方式取得不动产的所有权，存在一定的法律风险，且要注意核实该不动产是否存在多轮抵顶情况和抵顶情况的真实性。02
《执行异议和复议规定》第二十八条司法实践适用情况，公司在不动产买卖合同签订和履行过程中应注意的事项（一）公司作为一般不动产买受人，在执行异议案件中，法院一般适用《执行异议和复议规定》第28条对其是否享有排除执行的民事权益进行审查。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
（二）公司关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同应注意哪些问题应对该不动产进行详细的尽调，注意调查核实以下情况：① 该不动产是否为登记在房地产开发企业名下的商品房；⑥ 出卖方的负债情况和涉诉情况，是否已系被执行人。若不动产为房地产开发企业名下的商品房，公司应特别注意，该不动产不论是否存在查封情况或者抵押情况或者建设工程款债务，则可能会面临公司支付购房款后，不动产无法办理过户登记到公司名下的情况，只能向对方主张合同解除返还购房款，但若对方名下已无其他财产可供执行，则对公司来说，特别不利。此外，若合同签订前，不动产已存在查封，但经过核实确认，对方公司有把握对该不动产申请解封的，合同只需在不动产下一次被查封之前签订的，法院也认定为该合同为不动产被查封之前签订，这里的“查封”并非指已解除的查封，而是指正在生效的查封。要注意合同约定的生效要件和签订时间。若约定经双方签字盖章后生效，则双方应注意在合同上加盖公章和法定代表人或负责人签字，并填写日期。由于第二十八条中的第一要件为不动产被查封之前应签订有效合法的书面合同，故若该不动产已被法院查封，笔者不建议公司与对方签订该不动产买卖合同。其次，若对方公司欲以不合理的价格转让不动产，公司应谨慎应对，判断出卖方是否出于低价转让资产以转移财产，故意逃避债务的目的。若该买卖合同被法院认定为双方恶意串通，虚构买卖合同，帮助一方转移财产，逃避债务，该合同可能被认定为无效，导致公司合同目的无法实现。（三）公司关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产应注意哪些问题1. 合同履行过程中，要注意与出卖方做好书面不动产交接工作，可制作交接清单并加盖双方公章，同时该清单应注明交接时间；2. 若不动产已有承租人，需保存承租人向公司交租金的凭证，并应注意该款项须明确备注为“租金；3. 若有物业公司，应与该物业公司办理相关入住手续，例如，不动产钥匙的领取、物业费和相关费用的缴纳，相关缴费票据（暖气费、物业费）载明的缴费时间应在不动产被查封之前；（四）公司关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行应注意哪些问题公司向对方转账时，首先要尽量通过公帐将款项转到对方名下账户，收款方和付款方需与合同主体一致，其次特别注意转账时，要备注清楚款项性质和用途，勿存在备注不明或者用途与合同目的不符的情况，以免法院将该款项认定为公司之间的业务资金往来而非支付不动产转让款的情形。此外，转账时间应在合同签订日期之后。（五）关于非因自身原因未办理过户登记，公司应注意哪些问题1. 参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，对于《执行异议和复议规定》第二十八条第4个条件的理解，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。故若公司长时间不申请办理过户手续，会被法院认定不动产未能办理过户登记，自身存在过错。2. 若因项目整体未通过竣工验收而无法办理过户登记，公司应保存书面文件以作为后续诉讼中的证据予以证明；3. 公司若明知不动产已被查封，土地权属证明原件被质押在他处等明知不动产存在不能及时办理过户以致在未办理过户期间可能面临其他债权人就该不动产提出受偿要求的交易风险，法院会认定公司对不动产未能办理过户登记到自己名下存在过错。综上所述，律师应对公司进行不动产交易中的合同审查和合同条款约定予以特别注意。囿于个人能力和时间，本文不尽详实，拙作一篇，仅供学习交流，敬请各位批评指教！许育纯，广东贤耀律师事务所执业律师
业务领域：民商事争议解决
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