暴跌70%！韩国楼市崩了
新闻资讯
2023-06-11 20:54
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作者 | 万连山
数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）
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韩国房价跌穿了。
首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。在本轮暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，仅次于香港，是全球最热的地区之一。长牛的支撑条件有两个。一方面是海外炒家的推波助澜，另一方面，则是以全租房为纽带的炒房体系。韩国的全租房，又叫“传贳房”，那是真玩的花，放在全世界也是相当炸裂的。正常国家的房子要么买要么租对吧，韩国年轻人既不用买也不用租，可以白嫖。60年代后，韩国经济开始起飞，大量农村劳动力进入都市，租房市场产生巨大需求。当时的政府认为：房地产对出口导向的国策没有助力，限制银行为开发商、买房需求提供贷款。如此一来，民间就形成了“自助资金系统“：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。相当于，500万的房子，我给你白住不要租金，但是你得借200万给我周转，无息的。韩国的房贷首付比例是20%-30%。假如，租户交了80%押金，理论上，房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。以此类推，这4套房子再租出去，就可以买16套房，再租出去，买64套房......这种裂变式的玩法，使得全国大部分房子集中在少数人手中，楼市越来越热。很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。首尔的面积，是北京的二十五分之一，上海的十分之一。这么大点地方，却集中韩国绝大多数医疗、教育资源。但房价越来越高，越后面的租户，需要付出的押金越来越多，渐渐负担不起。打个比方。我在深圳月租一套公寓，怎么也得四五千吧？但是，如果我去银行借200万，用来当押金借给房东，每个月产生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。等于是，我每个月花一千多元，就能在五六百万的房子里住两年。靠这种玩法，仅2017年至2022年8月，首尔房价涨幅高达87%，中心地段达到到了约15万rmb/平。所谓“全租房“，一开始就是个击鼓传花的死亡游戏，全世界把金融杠杆玩到这么溜的，仅此一家别无分号。年纪轻轻就背上几百万贷款，而且是所谓的“租金”贷，自己得不到一点实际资产。房东如果跑路了，还得替他还债。资金池都知道吧？庞氏骗局都知道吧？借新还旧都知道吧？这个游戏想继续下去，必须满足2个条件：一是利率保持低位，二是房价永远上涨。银行不加息，租客才会继续租房，房价上涨，房东才有利可图。很多年轻人给中介平台交房租，都是押一付三打底，一不小心就被白嫖了。平台要是跑路了，房东要收房，自己只能哑巴吃黄连，替别人还贷。长租公寓这个行业，说穿了就是一个庞氏资金盘的生意，二房东不老老实实赚差价，反而去玩儿非法集资钱滚钱，这不出问题才有鬼了。全租房房东到底赚不赚钱，本质是个金融问题，取决于当期银行利率。韩国楼市火热的背后是庞大的债务，房东少则几套，多的上千上万套的房贷，这笔数额巨大的债务已经绑架了韩国的GDP。在连续涨了19年之后，韩国房价崩了，为什么崩了？因为美国加息。韩国经济就是美国的附庸，盘踞在国内的资本一看老大那边加息了，再加上本身跟华尔街就有千丝万缕的联系，那还不赶紧往美国跑。这一跑对韩国本身经济来说，就是釜底抽薪。想要留住这些投资该怎么办？只能跟着加息。利息这么高，我去正常租房不香吗？退租退租，还钱还钱！要知道租客是两年期的租金贷款，这笔钱突然全压在房东身上，他也很绝望。都知道，房价涨的时候所有人抢着买。跌了，狗都不理。手里房子越多，要退的押金越多。但房子，真的卖不出去啊。就算能卖出去，我低价大甩卖，然后原价还钱给你，那不就血本无归了？2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元，雪崩的势头已难以扼制。绝大部分人都是借的“押金贷“，一般在36个月之内。时限一到，银行要追回贷款，拿什么还？房东们路子野，国外有人、有资产，老婆孩子早就润了，随时能跑。父母妻儿都在这里，自己也没什么人脉，怎么跑，只能给借我钱的龟孙子当背锅侠。当泡沫被戳破，不管何时何地哪个行业，最倒霉的都是普通人。很多人年纪轻轻就背上几百万rmb的租金贷款，自己没有一丁点产权就罢了，还要给跑路的老赖还账。4月，韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧。最近，韩国总统尹锡悦的种种政令，毫无底线，估计也是想抓着美国这根救命稻草。现在的韩国，总统只是一艘海上航船，而财阀永远是风。一群砖家在讨论收入，纷纷觉得自己工资不高，比不上开公司的。有人问：按自由市场逻辑，有没有可能我们只值这么点钱？扪心自问，在北上广深的朋友们，真的比三四线城市的同龄人值钱吗？大部分人的工资，是地皮的价值，房地产的价值，是房东的价值。换做是你，当垄断了市面绝大多数租房，而你很缺钱，七百多万小弟等着发工资，你还会忍着不涨租吗？
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