老潘说
眼下的2023年，应该是房企洗牌出清的加速年！
大面看，房企的未来格局似乎很清晰了。其一，央国企加速全方位主导中国楼市，其二，问题房企在未来2、3年基本出清，其三，既有少数优质全国民营房企徘徊在房企第一二梯队，其四，未来很难冒出新兴全国性民营房企，顶多是诞生一批优秀区域型品牌民企。
但在2023年，行业演变的趋势在加快，或者说行业洗牌出清加速进入“深水区”。
一则大批千亿房企不是爆雷，股价下跌问题，而是大批“退市”成为大概率事件；二则2023年国进民退分化比2022年来得更惨烈。
尤其经历过去1、2年拿地、融资的“前期分化”后，2023年销售分化注定来得更猛烈。
数据说话，2023年前1~5月，TOP50房企
地产央国企销售额平均增长71%
混合所有、民企销售额平均分别增23.3%、20.1%
违约民企负增长33.1%。
很难想想，在2023年需求不振，信心匮乏的楼市寒冬，地产央国企竟然逆向实现平均超70%的增速，特别是越秀地产、国贸地产、保利置业、中建东孚前5月增速，更是超100%。
另一方面，一个超预期的是另外一股力量正在做行业逆行者，甚至是被冠名为“抄底”行动。即在房地产行业2023年依旧整体“信心不足，销售下滑，消费者收入预期不足”等多重压力下，一些地方中小民营房企、一些港资房企，一些拥有实体背景的中小房企，这三类房企竟在此刻逆势“拿地，抢地”。
事实上，目前对于救市的传言更偏向于不会大救，或是救了短期也很难见效。一则中央对房地产调控的大方针不会轻易动摇。二则政策也不是万能的，当下救市政策短期也很难抑制房地产行业的整体信心匮乏。三则当外围经济整体高承压背景下，政策把房地产行业打下去容易，但短期拉上来就难了。所以，此刻不能过度期许“救市万能论”。
换个角度看，这一批地产新势力的“逆势拿地”解读为逆势崛起，眼下还言之过早，一则需求不振，2023年楼市后期的走向并不乐观，二则目前逆势拿地，更多还是理解为：其一，规模房企基于优秀城市优秀地段的优质货值补充，事实上2023年土地市场非核心城市、核心地段依旧无人问津；其二，目前核心城市核心地段土地的疯抢，毕竟利润率和销售去化都相对有保障，未必比实体行业差。
下一步房企逆势拿地是否还能持续输出，最终还得看销售走势！没有乐观的销售保证与行业弱复苏，一切都是“昙花一现”。
下文来源：中指研究院
part1 部分民企逆势提升
2023年初积压购房需求的释放推动了房地产销售的回温，在前期积压购房需求释放后，4、5月市场调整压力增加，但在低基数影响下，全国商品房销售规模同比有所好转。
2023年1-4月，全国商品房销售额为4.0万亿元，同比增8.8%。
2023年1-5月，TOP100房企销售总额同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。
2023年，整体房地产市场仍处于深度调整期，企业间的分化仍在加剧，其中综合实力较强和聚焦核心城市的央国企和部分民企表现比较突出。
一方面，中建东孚、国贸地产、越秀地产、中国中铁、华发股份等央国企凭借自身的资金、布局和运营优势，同时强化产品力和保交付，销售表现强劲。
其中，中建东孚、国贸地产、越秀地产表现突出，销售额同比增长率超100%。
另一方面，兴耀房产集团、建杭置业、大华集团、安徽置地、滨江集团等民企基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，且均重点布局杭州、上海等核心城市，销售表现相对突出。
图：2023年1-5月TOP100房企销售额增长超40%的房企
其中，兴耀房产集团、建杭置业、大家房产、滨江集团、众安集团、中天美好集团等企业均为深耕长三角区域房企，2023年以来杭州房地产市场恢复较快，带动重点布局该区域企业的业绩有较快提升。
part2 民企投资热度有所回升
2023年1-5月，土地市场整体延续低迷态势，300城住宅用地成交规划建面同比下降26%（2022年下降30%），仅少数核心一二线优质地块竞拍热度有所上升。
中指监测的拿地金额TOP100来看，2023年1-5月权益拿地金额累计同比下降8.4%。
图：2022年、2023年1-5月拿地金额TOP100不同类型房企拿地占比
从拿地企业类型来看，2023年1-5月
央国企和地方国企占比较2022年有所下降，但仍是拿地主力，拿地金额占比合计超过60%；
混合所有制占比8.2%
民营企业占比26.9%，民营企业占比虽较2022年有提升，但绝对规模仍处低位。
从具体拿地企业来看，一类是华润置地、保利发展、招商蛇口、中国铁建、中海地产、中国金茂等的大型央企，凭借较强的综合实力和资金实力在土拍市场上斩获颇多。
其中，华润置地、保利发展、招商蛇口拿地金额超百亿元。
另一类是建发房产、越秀地产、国贸地产、华发股份等地方国有企业，依据其发展战略的变化，以强势的姿态在土拍市场中挤进前列，其中建发房产以211亿权益拿地金额位列第二。
此外，拿地金额TOP100民营企业有33家，浙江、江苏、广东等地因房地产需求支撑较强，布局深耕这些区域的民营企业拿地意愿较为强烈。
从拿地区域和城市分布来看
长三角区域权益拿地金额占比为61.2%，
粤港澳区域权益拿地金额占比为20.3%，
京津冀区域权益拿地金额占比为2.6%，
成渝地区权益拿地金额占比为8.2%；
主要集中在一二线城市及部分热点三四线城市，如
杭州最火热，占比达37.3%，
广州位列第二，占比为14.3%，
合肥占比为9.4%，位列第三
其次为成都、宁波、南京、佛山、台州、厦门、深圳等城市。
图：2023年1-5月拿地金额TOP100中民企拿地区域分布情况
具体从民营企业来看可以大致分为以下三类：
一类是，千亿以上的大型房地产企业，如龙湖集团、滨江集团、碧桂园、新城控股等，此类企业仍有一定拿地投资能力；
第二类是，多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，如伟星房产、亚伦房地产、安徽新华，此类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动、融资有优势，且因过去地产业务体量较小杠杆较低负债压力较小，近期拿地势头有所增强，但也应注意未来应强化在产品打造和跨区域管理方面的能力；
第三类是，地方性的中小房地产企业，如坤和集团、远达集团、杭州椿实置业、国泰世纪、建杭置业、浙江中豪、四川邦泰置业等。
part3
行业出清调整，新势力崛起
在“房住不炒”的总基调下，企业的发展目标不再局限于规模扩张，而是更加重视稳健和高质量发展。
头部房企地位强势、央国企份额提升均延续了近两年行业整体发展趋势，短期内民营房企销售业绩受市场波动影响较大，但未来在市场竞争下并不会一直保持下滑态势，将会和央国企保持相对均衡的状态。
随着行业缩表出清、优胜劣汰，一批房企没落的同时，也会有一批新的势力崛起。大型央国企将继续保持优势地位，同时，部分地方国企及深耕热点城市的区域型民营企业将趁机崛起。
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