开发商名下商品房被强制执行，买受人如何提起执行异议？
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2023-06-18 18:19
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实践中，由于各种原因，买受人可能会发现自己购买的商品房被强制执行，原因是商品房尚未登记在买受人名下，仍然登记在房地产开发企业名下，房地产开发企业因负债而被强制执行。买受人为维护自身权益，通常会提起案外人执行异议，买受人能否排除强制执行，涉及到一系列法律问题，本文对其中的几个常见法律问题进行探讨。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议通常会引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正，以下简称异议复议规定）第29条作为依据，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人通常会忽视第28条规定，第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《异议复议规定》第28条、第29条均是关于案外人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行的异议的规定。对于商品房购房者而言，如果能同时引用第28条和第29条规定要求排除执行，法律武器便增多了，无疑是更为有利。但对两个条文之间的关系，《异议复议规定》中并未明确，实践中也仍存在一些争议，有必要廓清两者之间的关系。关于第28条、29条之间的逻辑关系，有两种观点：第一种认为第28条和第29条是并列关系，按此观点，房地产开发企业作为被执行人的案件，买受人只能依据第29条的规定排除执行；第二种认为两者系一般条款与特别条款关系。依此观点，第28、第29条均适用于金钱债权的执行中，第28条对买受人和作为被执行人的出卖人均无特殊要求，具有普适性，而第29条则要求买受人必须是消费者，对出卖人也要求是房地产开发企业。针对的标的上，第28条针对的是不动产，第29条则要求标的是用于居住的商品房。从买受人、出卖人、买卖标的物三个方面来说，第28条均是涵盖第29条的，也即第29条实际上针对的是第28条的一种特殊情形。笔者赞同第二种观点，最高院的相关案例中对此问题有所涉及。例如，最高人民法院指导案例156号王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案，最高院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”（2016）最高法民申2736号北京富申联合供应链管理有限公司、刘乃生申诉、申请民事裁定书中，最高院认为《执行异议复议规定》28条、29条“两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”从以上案例可以看出，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，根据具体情形可以适用《异议复议规定》第28条和第29条。第28、29条是一般条款与特别条款的关系，在不能适用第29条排除执行的情况下，异议申请人仍得请求以28条排除执行。只有在买受人既不符合第28条的规定，又不符合29条的规定时，人民法院方可驳回买受人的执行异议。02
《异议复议规定》中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解买受人名下无用于其他居住的房屋，《异议复议规定》中并未对买受人是在多大范围内名下无其他用于居住的房屋作出规定，实践中容易发生争议。《九民纪要》第125条对此进行了明确：“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。……”实践中，买受人购买的房屋为别墅的情形也较为常见，对于购买别墅能否依据第29条排除执行，实践中也存在争议。一种观点认为购买别墅不能依据第29条排除执行，理由是购买别墅已经超出了居住的需要，不符合第29条规定的“用于居住的”条件。而且，最高人民法院审理的（2020）最高法民终1203号高某与中国金融租赁有限公司案外人执行异议之诉纠纷上诉案，最高院认为也持相同观点，最高院认为“首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案高某受让的案涉房产为300余平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，高某亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。”第二种观点认为购买别墅可以依据第29条规定排除执行，不宜简单以购买的是别墅，即认为超出了生存需求，从而认为不能适用第29条。首先，《异议和复议规定》第29条规定并没有将购买别墅的情形排除在外，而仅是规定“所购商品房系用于居住”，从使用功能上讲，别墅可以有很多种，可以是用于投资的，也可以是用于居住的。最高院（2020）最高法民终1203号案例也未将用于“居住”的别墅排除在外。其次，从目前的房价来看，位于小县城的别墅的价格可能远远低于一线城市的学区房，随着生活水平的提高，购买别墅用于居住的情形非常常见，仅通过房屋是否为别墅就区别对待，对于购买自住的小型别墅的购房者来说，明显不公。再次，最高院（2020）最高法民终1203号案例中，最高院认为“根据一审法院查明的事实及高某的庭审主张，高某虽在法院查封案涉房屋前即与晨始公司签订了《智圣汤泉庄园认购协议》，但其提交的编号为xxx的收款凭证、编号为xxx号的收款凭证、销售不动产统一发票以及晨始公司向永兴房地产公司出具的欠条，不能形成完整的证据链证明高聪履行了支付购房款的义务，一审法院认定高某未能证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并无不当。”可见，在该案的判决中，高某是以其他方式抵的房款，其不能证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，法院判决考虑了多方面因素，并非是单一的因为别墅的因素，从而没有支持高某排除执行的请求。最后，实践中，也存在多个案例，涉及的房屋是别墅，法院仍然支持了购房者的排除执行的请求，例如最高院(2017)最高法民申785号威海宏福置业有限公司等与德州金胜房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案等。 由于各种原因，购买商品房之后，商品房的所有权办理至购房者名下存在不特定时间的延迟，由此也会带来程度不一的法律风险，购房者应当及时跟进房屋所有权证办理流程，及时将房屋所有权证办理至自身名下。在不能及时办理的情况下，也应结合《异议复议规定》第28条和第29条的规定的要件，及时采取措施，降低风险。
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