文|潘永堂
三高房企，这2年生不如死。
有媒体说：“他们自做自受，是贪大、贪快的恶果，他们就该退出地产舞台”；而当事人也委屈 “法不责众，规模民营房企不能别团灭，本身调控叠加谬误，政策下手太猛，而且以往调控的“空调”效应把大伙给迷惑了。。。当然也有人说，不公平是民营房企最大的痛。我们民营房企并非要政策特别优待，其实更多希望是一视同仁，比如融资上相对央国企能否适度公平对待一些。”
……
各种声音颇多，老潘也不多列举了。但老潘要提醒换一个角度去反思——即同样是民营房企，同样的政策调控，为何龙湖能“相对”活得好？
据说目前超级救市已在路上，但老潘并不太窃喜，或是乐观。
一则今天的楼市与经济下行，不是普通的救市政策就能短期见效的。二则一个身在10万亿+巨大市场下的大大小小企业的命运，竟不靠公司个体努力、不靠企业家的优秀经营理念，而核心是看“救市与否”，靠老天爷吃饭，这很无奈，也很无趣。
我们也反思，即使今天央国企前5月平均超70%的增长率，有多少来自“身份优势融资优势”加持？有多少来自于自身“专业运营能力”支撑？又有多少是批量民企衰落大背景下的“自然转移？当然，类似保利，中海等少数优秀央企还是高度市场化，专业化、精细化的。
我们也感叹，在一个政策主导的周期为大的行业，也必将催生“投机性，三高房企”的批量产生。因为过往几十年，凡是抓到1、2个大周期的房企，基本都能轻松做大。
在这样一个背景下，龙湖似乎有点特立独行。
今天老潘结合观点调研的龙湖近期股东交流会所折射的新目标，新变化来聊一聊，整体下来，倍感龙湖，2023年把自己逼得更狠了！
最近2023年股东会上，龙湖在财务杠杆上又进一步二度“约束”。
即2023年龙湖有息负债保持2080亿总数不变，基本维持平稳。
乍一听，这似乎没啥变化，其他民营房企都在拼命降有息负债，龙湖有息负债2023年不增长，算哪门子主动提升安全边界？
真相并非如此。
因为龙湖有息负债的变化与其他房企有2个不一样。
其一，其他规模房企降负债，是被动的，被迫的，是为“活下去”；而龙湖一直在绿档，是绿档里再主动“控”负债，是主动行为，是为了龙湖未来更安全的“成长”。
其二，作为优秀民企，龙湖还要发展，尤其作为一直绿档的龙湖，短期问题还不是“降负债”，的问题，而是“稳健增长与负债增速”的融合、平衡问题。
2021年前，龙湖有息负债几乎每年增长15%左右，而2022年有息负债增速降为10%，而此刻2023年，龙湖把增速调整为新刻度，即有息负债增速基本为0！
相对其他民营房企，龙湖目前持有139座购物中心，开业才76座，同时还有长租公寓的重资产投入的增长……这意味着双轮驱动的龙湖融资诉求天然比其他主流住宅房企要多。这也是为何以前龙湖在有息负债基本保持15%的增速，而到2022年，龙湖有息负债大概在10%增长，而到如今2023年，龙湖设置了了更安全的防护线。
即2023年龙湖有息负债总数增速为0！
尤其对比更有新发现，即此刻2023，当其他央国企都在弯道超车进取时，你会发现，龙湖反而在“克制”，龙湖关注增长质量、关注增长安全度远远胜于“增长目标”本身！
事实上，惠誉刚给龙湖上调评级，展望稳定，三个投资级的龙湖，在2023年融资策略上最终选择了“能为而不为”，“能增长而不增长”，但最终，龙湖选择了2023年有息负债总额不增长！
一个最新的压力是——今年2023年龙湖还有11座新购物中心还要投入开业！而且长期看，龙湖还有50多个购物中心没开业，未来龙湖每年大概有10个重资产项目开业！
既要重资产投入，又要业绩增长，还要不依靠负债……龙湖的确在拼命逼自己！
问个问题，房企过去10多年所谓的高增长，核心靠什么？
答案有点不好意思。正是大家所鄙视的“高负债，高杠杆”！
存在即合理，回首过去15年，高财务杠杆可以说是房企高增长的第一致胜法宝。
2008年到2011年黑马房企主要靠“高财务杠杆+高利润率”驱动增长，2011年到2016年靠“高财务杠杆与高周转驱动”，2016年到2020年三道红线前则主要靠“高财务杠杆+高经营杠杆”驱动……
盘点下来，规模房企过去10多年的高成长，共性是始终离不开一个引擎——即财务杠杆！
也的确，有人比较过，相对周转杠杆，经营杠杆，产品杠杆等，财务杠杆是见最容易实施，更是见效最快的杠杆。
当然，成也高杠杆（财务），败也高杠杆。
爆雷房企昨天还在庆幸高杠杆带来百亿到千亿的光速增长，但今天也在品尝高杠杆带来爆雷濒临破产的无尽痛苦。
龙湖之所以不爆雷，一个很重要原因是自始至终对高负债保持摒弃。龙湖从一开始就是合理负债的自我约束，这在“同行高歌猛进，行业总量飙升”的背景下，龙湖，是一个特冷静的存在！老潘也纳闷，面对外部同行的“嘲笑保守”，内部经理人的“不理解”，龙湖掌舵人是怎么“忍住”的？
毕竟不想当将军的士兵不是好士兵，只不过，龙湖要的是长期的将军，不是昙花一现的将军。
龙湖的合理负债，有其他主流民营房企所缺乏的“2个不一样”。
其一，龙湖不像其他民营房企有冲行业老大的欲望，有急需证明自己的欲望，龙湖似乎从没规模冲动，也从不求快，所以，做企业的初心——杜绝了龙湖源头的高负债冲动；
其二，龙湖商业模式，天生就比其他民企更“高负债”。
因为龙湖商业模式中需要投资沉淀100多座购物中心，而且都在一二线城市核心地段，这个投入显然是“大钱”，天然需要更多负债，但龙湖自身做企业之初就坚持投资级，高质量财务水准，让龙湖把“先天”需要高负债，硬是做成“后天”的合理负债。
最近股东会上，当家人陈序平又对龙湖2023年增长要素提出了新目标，新要求。即自2023年开始，龙湖全集团“围绕经营性现金流驱动企业增长”。
陈序平强调：“未来龙湖将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道（即地产，商业，长租，物业、代建5个航道）现金流回正驱动公司的增长。”
比如龙湖商业，长租公寓两个经营航道，2023年的目标是“要实现经营性现金流的回正”。同时，龙湖希望未来两个经营航道能实现每年20%利润的增长，从而提高整个资产回报水平。至于物业、代建两个服务航道，希望复合增长率能够达到40%。
显然，经营驱动，运营驱动，内生式驱动将成为龙湖下一步的关键提升点。未来靠负债增加驱动增长的做法未来在龙湖行不通了。
反过来，2080亿有息负债是否是终局了？
显然不是。龙湖计划在5个航道都实现正向现金流后，然后统筹负债有序下降有息负债总额，最终通过5年下降到1500亿左右，10年左右甚至下降到1000亿关口。
彼时，龙湖投资型物业已经全国铺天盖地且精细化运营，而且经营性收入也将从当下2022年的236亿提升到1000亿左右，届时，龙湖仅仅典型的地产，养老之外的经营性收入就能覆盖龙湖所有有息负债！
何为安全的最高境界？
房企都说是现金流安全，是财务安全，但老潘要说的是，房企最源头，最底层，最根本的安全是战略安全。
客观的说，财务安全，现金流安全，只是结果，而战略设计的源头安全，才根本上决定了企业的现金流的波动性，财务的风险性和企业的系统安全性。。
从这个角度说，龙湖的最源头的安全是战略的安全。
而同行聚焦单一住宅行业的“三高模式”的战略本身就是系统性的“不安全战略”。即中短期高增长的同时也“自带”了随时爆雷破产的高风险！
同样，包含龙湖在内的品牌房企，大家都知道新鸿基是后地产开发时代的安全活法，但就是没几个愿意提前费力费时主动学新鸿基。因为大家放不下“钱多人傻且可以速成”的住宅大肥肉。
但龙湖放得下！
龙湖早在住宅超级红利时，在2003年就进军商业地产，学习落地新鸿基模式，即靠更安全，更稳定，更能穿越调控的“经营，服务”去维持企业的“长久增长”，即真正百年企业的活法。
彼时同行的不理解，如今同行的大艳羡！
2023年前5月，当住宅房企50强武汉城建销售额96亿时，龙湖仅仅经营性收入含税金额就已经超100亿，高达104.5亿。
而在2022全年，龙湖是236亿经营性收入。平均下来龙湖即使每个月不卖1套房子，也有20亿\月的“经营性”收入。
更值得点赞都是龙湖20亿\月的经营性收入，这个钱更值钱，也更有质量，还更有未来。
即在住宅受调控，房子卖不动且未来销售还要负增长时，龙湖经营性的“钱”有3大看点。
其一，收入更稳定，更从容，不惧房地产调控
其二，经营性收入绝对值，已超过50强房企销售收入的绝对值，体量已够大了
其三，未来增速还在以40%甚至更高速度增长。比如龙湖122新战略组合中，C4的智慧物业和C5智慧代建，未来有望每年保持40%~50%的增长。掂量掂量，50%增速这可是互联网企业的速度，住宅房企们，也只有望“龙”兴叹的份。
与万科类似，龙湖要求未来非开发的经营性收入利润占比达到集团50%，但不同的是，2022年，龙湖经营性收入利润占比已经高达27%，而且龙湖锁定了50%的时间表！
对此，龙湖陈序平表示：“公司计划用3、5年（2028年）把非开发业务，即运营、服务航道的利润占比达到50%，收入占比能够到20%。同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”
“非地产开发利润占比50%”——届时，一个新龙湖，一个青出于蓝而胜于蓝的内地新鸿基升级版，一个超越地产调控周期的更安全的房企，要诞生了！
转型本就难，转型成功则是难上加难。
对比利润50%的转型成功，万科口号是喊出来了，但先做到的可能是龙湖！
2023年的中国房地产状态，可以粗暴有3个不行总结，即“经济不行、行业不行，民营不行”！
2023年开年以来，虽然房地产销售有所修复，但4、5月份又开始继续冷却，加上经济增长乏力，老百姓就业机会、收入增长甚至收入稳定预期都相对缺乏，最终2023年购房者对房地产的预期和信心都严重不足！
再加上民营房企批发性的暴雷，2023年又是民营房企还债高峰期，以及蓝光、阳光城乃至更多规模民企进入退市潮……2023年民营房企的销售目标，销售业绩已经是个“行业健忘”的话题。
在这样一个背景下，作为民营房企的龙湖继续“逼自己”。
股东会上，龙湖地产掌舵人张旭忠表态：“2023年签约金额会比2022年稳中有增”。
同时，龙湖对目标的信心和质量是否更“死磕”。对此，张旭忠表示：
其一，相较于2023年销售规模，龙湖更注重签约质量，尤其是利润率和回款。
其二，龙湖目前可售货源非常充足，加上今年已获取项目，龙湖2023年至少能够提供3200亿左右供货，同时节奏上龙湖今年会采用一个相对弹性的供货策略，一城一策，平衡好量价关系，最终实现有质量的增长。
事实上，年初业绩会龙湖还对销售目标表现的非常审慎。
彼时龙湖预判房地产市场复苏可能是脉冲型复苏，并非一蹴而就，而且居民和消费的信心仍需时间恢复，也因此，龙湖设置了“底线思维”，即全年供货约3000亿，并谋求65%以上去化率，折合销售1950亿，这是2023年的底线销售目标。
对比之下，龙湖2022销售为2016亿。这也意味着，龙湖在年初审慎预计2023年销售可能比2022年更差！
但随着时间推移、供货增加和龙湖销售前5月的可观成绩，此刻6月的股东交流会龙湖表示；2023年销售业绩预计超过2022年。
事实上，2023年1~2月，龙湖销售282.4亿，同比增长41%。
2023年1~5月，龙湖销售817亿，同比增31.2%，与大多数地产国企持平，同时远超TOP50违约民企“负33%”的平均增长率。
就在6月，惠誉更是给出龙湖2023年预计同比增长6%的预判。惠誉的理由很简单。即预计龙湖未来月度销售额可能在短期内保持稳定，最终使2023年合同销售总额同比增长6%，达到1350亿元人民币(2022年权益销售额1273亿元)，这得益于将在年内推出的超过2000亿元人民币的可售资源，其中90%以上的资源位于一、二线城市。
无独有偶的是，国泰君安证券给出更长远的乐观。预计龙湖2023-2025年业绩增速为5.4%、7.0%、11.2%！
在规模民营房企保持销售群体性负增长时，龙湖还在保持优秀民营房企的实力！
在经营突破方面，房企最大的两张王牌，应该是“土储力与融资力”。
眼下2023年，一家企业拥有很好的土储质量，且拥有高信用的融资力，这就意味着有更好的“业绩预期”和“安全预期”。
现实中，只有少部分房企拿到这2大王牌。比如一些央国企拥有很好融资力，但未必拥有很好的土储质量，另一方面，爆雷民营房企虽然融资力丧失，但死守的也是未来可以翻身的资产即优质土储。
龙湖发展力拥有这2张王牌，一个是高资产质量的土储，另一个是长周期、低成本，多渠道且平均融资成本4.1%的多渠道融资力。
前者让龙湖在弱市下业绩，销售，利润有相对的保障和财务结果预期，这也是惠誉，花旗等机构对龙湖点赞的关键，而后者让龙湖能够主动出击，也能在销售现金流不足时多渠道补充融资现金流，同时强大融资力还可以支撑龙湖商业等5大航道长期发展。
比如国泰君安点赞龙湖，称龙湖是行业为数不多并不计提大量存货跌价减值准备的公司。比如花旗也强调龙湖是为数不多当下行业调整期有能力增加优质货源的民企之一。
也就是在这1、2年，龙湖选择了一条难且正确的路。即在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时持续优化资产质量，提升周转效率。
应该说，在行业高更猛进时，几乎所有开发商资产和负债同步增长，最终驱动公司收入和利润增长。但在2021年后，这个逻辑正遭遇危险，即负债是无差别的，但资产是有非常大的差异，差的资产最终导致抗风险不足，后期再优秀的经营也难以突围！对此，龙湖在这一两年开始优化。其一，控制负债总量，其二，提升资产质量，其三，持续提升高质量资产的周转效率，最终系统驱动公司在地产下半场高质量增长。
如何提升资产质量？龙湖在“洗牌”，在全局修复盘面。
其一，目标城市再压缩50%，高质量资产在高量级城市
其实龙湖之前就够收敛了。
之前作为一家两三千亿、3000亿量级的房企，龙湖以往仅布局了68个城市，这在地产10强中是布局最少的，但在2022年龙湖看到全国城市的大分化和研究城市规律后，认为这还不够，龙湖2022年拿地更进一步在68个城市中继续聚拢聚焦在20个超级竞争力城市和14个机会城市，基本相当于把剩下50%城市打入了“冷宫”。。
龙湖这一步是在好城市中再挑“好城市”，是优中选优！
陈序平表示：“未来龙湖表示会继续重点聚焦 20 个主力城市和 14 个机会城市。”
其二、“高质量”换仓，提升整体资产质量。
龙湖的土储2022年虽然相对2021年整体下降了21%，但2022年依旧有5795万平，相对2022年销售1305万平，能够支撑4.4年左右的成长，这也意味着龙湖拿地没有慌忙“补仓”的急促，而更多坚持以销定投和优先考虑资产质量，进行高质量“换仓”。
同时，针对一些存活进行了加速去化和处理，比如2022年龙湖加速去化了一些商办物业。
其三，航道聚焦，是龙湖整体资产优化中，除了城市聚焦后的又一聚焦。
即龙湖在2022年针对主航道进行了整合，从之前6,个，7个航道整合成5个主航道，即
一个开发航道（地产开发），
两个运营航道（商业，长租公寓）、
两个服务航道（物业管理、智慧营造）。
简称“122”组合牌。这相对之前龙湖一个生态，空间即服务，此次主航道整合让各航道业务性质和关系更明晰，定位也更清晰。
从未来5大航道看，随着控制负债总额不增长前提下获取更高利润的总方针下，2023年后，龙湖会适当减少新获取的“投资性”物业，同时，强化已经拿到手的114 个存量的50个没开业项目的开业，预计每年会有10 个重资产项目开业。同时，未来一两年会确保资金安全下优中选优获取好的住宅项目。
未来整个地产开发航道将不再以规模为导向，而是深度聚焦20个主力城市，坚守投资刻度（毛利率要求 20% 以上，净利率12% 以上）。同时坚持提高“新项目的周转，老项目的三降”，以存货的去化、安全，包括盘面的修复，土储结构的优化为主要方向。
比如即使2023年龙湖拿地溢价率相对去年4%有所提升，但龙湖表示：“2023年到现在，拿地是在热点城市，溢价率有点提升，但是依然控制在10%左右，是一个比较合理的水平。”
龙湖最大的绝招是什么？
龙湖安全最大的利器是什么？
这个答案是龙湖特有的“债务结构”！
龙湖的债务结构偏好，最终给出了龙湖健康的资产负债表和低融资成本，而后两者恰恰是房企下半场信用竞争时代的2大竞争力。
龙湖整体的债务质量可以用一串数字来盘点。即现金短债比3.52， 1年到期短债占比9.9%，平均账龄6.67年，平均借贷成本4.1%，连续7年处于三道红线的绿档……这也最终支撑了龙湖成为国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。
2023年龙湖的债务策略很简单。
其一，数量上严控有息负债总额不增长，其二，结构上进一步优化负债的结构，比如2023年龙湖将加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数。
如此以来，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期，对此，惠誉也给出了高评：“尽管国内房地产行业的资本市场融资渠道有所收窄，龙湖集团的财务灵活性仍然很强。”
具体而言，龙湖2023年已经没有境外到期债务，同时，提前偿还2024年到期债务、融资额度充足、无存续商票。据Debtwire报道，龙湖最近竟然“提前兑付”了一笔2024年1月才到期的153亿港元银团贷款的本金18亿港币及应计利息，同时，预计后续将在6月30日前后支付第二笔本金。
这一系列指标都指向龙湖财务从容，花旗直接预计龙湖2023年经营性现金流入达到50亿元以上。
债务结构的持续优化，融资的主动性进一步增强，堪比央国企的低成本融资的绝对竞争力，龙湖2023年还将死磕融资竞争力！
不逼自己一把，不知道自己潜能有多大。
优秀企业一直都在逼自己！
而在非常时期，龙湖也曾提出坚持用底线思维，原则思维，极限思维去思考做事，这三个思维很有借鉴意义。
比如对其他企业和个人，眼下非常时期，你的底线是什么？极限是什么？原则是什么？想清楚了这些底层问题，或许，后续你会好过一些！
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