文|潘永堂

在昨天金地股东交流会上，金地董事长凌克提出了3个醒目关键词。

其一，2023年上半年房地产市场“短期回暖已结束”；

其二、整个2023年市场将进入“修复年”；

其三，优秀民企是地产行业最后的“倔强"。此刻，连相对稳健的金地也开始表态强调“活下来”。

今天，房企6月销售榜马上会出来，老潘提前问了很多家民营，6月继续下探，趋势依旧。关于2023年楼市走向，关于过去政策效果评估，关于金地应对之道，关于底层活法和底层经营逻辑调整，金地在这场股东交流会上诚恳分享。

1, 2022年下半年供给端出台的“千亿保交楼，融资三支箭”等支持政策，对行业稳定起到一定作用，但并未有立竿见影的效果，市场恢复仍然需要一个过程。

方向是好的，但额度不够。

以债券融资为例，当前地产债券融资仍以国央企为主力，部分拥有优质资产的民营企业依靠资产抵押实现少数债券融资，但受限于提供反担保资产，客观上限制了发债规模。此外，个别民企能发行纯信用类债券，但规模小、期限短、融资成本高。

所以，凌克表示：“地产行业危机仍然存在，绝大部分房企依然无法依靠自身信用发行债券。”

2，自2022年开始的行业剧烈调整影响可谓深远，尤其在需求疲弱的情况下，企业端仍然面临较大经营压力。尤其需求端没有实质性改善之前，抓回款，现金流的争夺依旧是经营的关键。

3，2023年市场预计进入修复年。整个2023年供给端弹性严重不足，需求端短期边际改善叠加中长期制约因素。

4，金地判断：“2023年上半年的市场短期回暖已结束”。

的确，4月份行业发生了鲜明逆转。

1、2、3月喜迎回暖，而4,5,6月掉头向下，一个中度弯曲的“过山车”曲线！

老潘记得万科3月股东交流会，郁亮也对市场判断还是“整个房地产市场仍处于温和复苏阶段”。这个判断也核心源于彼时一二线城市新房成交2月份比1月份明显转好，环比上升了46%，同比上升7.2%，而3月销售还可以，但3月份以来看房人数有所下降，当时房地产市场出现2个论调，比如有人判断是“狂飙”，有个则认为是“倒春寒”，但郁亮更偏向于：“市场既没有狂飙，也没有倒春寒，市场仍然处在温和复苏的阶段。”

没想到4、5月过后，乃至站在如今6月末最后一天，目前金地给出的判断已经刷新了前3个月的楼市状态。

目前新时点，金地一锤定音：“地产行业危机仍在，市场短期回暖已结束。”

两家TOP10巨头短短2、3个月就出现迥然不同的判断，这让旁观者诧异，但也反向说明了房地产的确面临国内外不确定因素太多，短期的波动性太大，且不说对未来1、2年的判断很难，就是短短半年判断也很难精准。比如眼下大家对7月政治局会议全方位救市就异常期待。

受政策市主导的行业，受国内外多重因素制约传导的行业，你很难去精准预测。

反过来，金地为何认为市场短期回暖已结束。

核心在于金地抓住了楼市2大指标：其一，销售代表当下，其二，拿地代表未来。目前这2个重要端口的表现都在全面走弱。

比如2023年3月以来，市场复苏势头未能延续，1~5月全国52个监测城市销售面积略好于22年同期，但相对17到19年同期平均减少23%。二手房成交4月回落，5月已经下降到17到19年同期中性值以下。

投资更没有信心，目前绝大多数上市民营房企已经停止拿地。大部分地方城投平台公司由于债务巨大，无力继续托底，而市场化的房企又高度聚焦一二线的核心地块，虽然局部点状火热外，大部分“非核心城市，非核心地段”的地块其实面临无人问津的状态。整个2023年前5月100个大中城市土地成交面积比2022年同期大幅度下降36%。

土地交易市场大幅度萎缩！

更重要的是在眼下节点，拿地复苏核心看销售复苏，经济端、就业端，需求端依旧承压，销售端短期缺乏信心扭转。也因此，如果没有重磅且行之有效的救市，否则市场继续下探是大概率事件。

5，在上市民营房企2023年普遍面临深度调整，退市潮乃至眼下6到8月债务高峰期来临面临第二轮爆雷潮时，金地也难言轻松，但却依旧相对稳健的活下来了。

对此，金地的自我评价是：“金地，其实很早就预判到了地产行业的形势，并在2022年初就进行了主抓销售和控制支出两项策略，这也使得公司在2022年整体销售方面做的比较好，全年的销售金额保持了上升，而支出方面的控制主要是包括土地投资和开工进行了严控，得以现金流更加安全。”

应该说，22年金地几个关键数据还是跑赢同行，跑赢民营的。比如2022年销售2218亿，排名进入了行业TOP7，表现优于同梯队企业；营收金地1200亿同比增长21%。

虽然净利润有所下降，但这是“行业通病”，金地在头部房企下降幅度算很小的，老潘对比了一下，利润王中海下降42.3%，招商、金茂下滑58%，而金地对比仅仅下滑35.1%，算是相对胜出！

再加上安全层面，2022年土储主要集中于核心一二线城市，相对风险较小，后期业绩兑现更有保障。

而2023年，金地拿地在收缩投资的同时更提高了投资的要求。量入为出这是行业通用法则了，金地做得更系统，精细。比如必须优选基本面强，市场流速好的一二线城市，挑选需求支撑强劲，销售周期短的安全且高效项目，最终保证经营现金流的安全和平衡。

6，下半年销售很难判断，要看国家政策是否有所松动！

时值年中，如何看2023年房地产全年表现？

对此，金地表示：“未来还是有非常大的不确定性，尤其经历了2、3月份短暂销售回暖，5、6月份的销售再度低迷，下半年的销售还很难判断，要看国家政策是不是有所松动。”

7，行业形势如此，金地更强调“做好自己”。

总结下来，金地核心有两大策略。

其一，财务结果端的更灵敏：改季度为月度，更前置、更灵敏的“安全压力测试”。

应对市场不确定性，金地20222年后提升了针对业务，财务、现金流的预测频率，即从季度预测调整为月度预测，甚至半月度预测，更灵敏更前置了解现金流问题与威胁。同时财务结构继续保持安全，比如净负债率52%，长期债务占比高达64%更安全，而且2022年金地银行贷款还增加了30多亿。

同样，表外债部分，金地整体对表外负债管控非常严，尽量不利用前融，只进行土地抵押和在建工程抵押等融资。

其二、经营前置段的更安全。安全大于发展，放缓三线布局，坚定“以销定产”，

在2022年下半年非央国企公开市场融资基本停滞后，金地开始在经营前置端积极部署应对举措。核心是在投资端量入为出，以销定产，同时布局端，加大一二线城市投入，大幅放缓了三线城市布局。

同时，在融资端适时拓展“经营贷”等新融资途径。

放缓优质三线布局，金地是认真的。

的确，2018年-2021年金地增加优质三四线城市的投资占比，一度占比在3成以上。但2022年新增土地的储备面积中，三线城市占比下降至6%。而2023年1`5月，金地投资98.5亿，新增6块土地均位于上海、杭州等具有更强安全性和流动性的一二线城市。

对比之下，金地还是进取的力量，此刻，大量民企基本丧失投资能力，投资额度大幅度下滑，金地监测的30城数据，民营投资额同比骤降65%。

总结下来，金地在非常时期更强调极致做好自己，即前端主动出击，用稳健经营保安全；后端提升现金流监控敏感度，确保财务更安全。

8， 2023年金地销售目标如何了？如何有效应对2023年房地产市场之变？

这是当下行业两个敏感问题，尤其分化时代不同企业有着不同的答案。

稳健的金地也有着谨慎的策略。

其一，如何应对2023年楼市之变？

金地是策略是活下去，销售为王，重点加强销售工作，确保2023年销售回款。

同时在融资端开展多元化融资，探索新融资模式，最终保证公司在行业困境下活下来。

其二，截止1~5月，金地销售735亿，比去年略有上升。而2023年全年销售目标眼下很难说，主要是看地产政策是否有变化。

但金地强调：目前公司已经做好了应对行业继续恶化和行业回暖的各种可能！

而在具体销售力上，金地提出跑赢“街对面对手”的策略，强调在激烈竞争中抢得先机！

同时在管理上坚持月度销售任务督进机制，把全年销售压力“落实”到每个月督进上来。

而在2022年，金地就提出“销售提速，回款为先，压实责任，抓细抓实”的要求，领先于同行调整项目量价策略，实现了销售跑赢同行的成绩。

9，龙湖说高库存是毒药，是癌症，会把企业拖死。

对此，金地对库存怎么应对？

首先，金地定义长库存内涵，即取得预售许可证一年以上的住宅、两年以上的商业和具备交付以后一年以上的车位都会被列为长库存资源。

2020年后，随着市场下行，各公司的长库存资源都有有所加重。

其次，2023年上半年，金地长库存资源去化成绩单不错。7个区域仅仅有2个区域在上升，其他长库存都在下降。

怎么做到的？核心是金地针对长库存资源采取了按照区域严格考核，无论住宅还是非住宅都是严格控制。

金地也表示：严考核只是手段，本质还是从营销下手，抓销售，强产品，把工作做细做扎实！

在去库存难点突破上，金地2023年加大对“住宅长库存，非住”等资源的专项去化力度，进一步提升非住达预资源去化比例。

同样的民企典范，滨江地产也在2023年开启了针对历年库存资源的“三大战役”专项行动。过去2014年，滨江也发起过三大战役，彼时三个楼盘回款40亿，化解了滨江当年的难局。

而如今，23年滨江三大战役总共要清理库存总共234亿，其中商业大平层133亿；车位/商铺51亿；外地滞销的房子50亿。目前，滨江预计2023年争取完成一半，两年去化80%。

去库存一个重要顽疾是郊区楼盘，这也反过来推演，房企拿地聚焦核心一二线城市核心地段的战略必要性。

10，重资产模式面临高压，基于轻资产，现金流更稳定的金地代建，即金地管理发展如何？

从金地集团看，代建业务是一个新赛道，全行业发展都很快。比如过去几年增速大概在20%左右，但金地过去几年增速在40%到50%左右，业态也比较多元，即除了住宅，还包括学校、产业园，科研机构等。

11，目前央国企和民企的确在公开市场融资有天然之别。

而作为深圳福田国资委入股的企业，金地到底是地方国企还是民企？很多人搞不清楚。目前准确的说是混合所有制，那么，2023年金地的公开市场融资，比如几个最敏感的股权融资、REITS发行，物业IPO，金地到底实际情况如何了？

其一、去年底，政策放开了房企的股权融资，金地也一直在考虑。目前在平衡股权融资和债券融资。因为股权融资会摊薄原有股东权益，市场目前对地产企业也不是特别支持，而且股权融资的成本大于债权融资。所以在金地看来，金地现阶段不会进行股权融资！

其二，其他规模房企的物业公司基本都上市了，金地物业也一直在研究，也联系过券商咨询。但是从前年开始，整体物业股估值大幅下降，而且目前资本市场不太支持物业股的IPO。眼下，金地内部也在进行物业业务的再提升工作。

其三，针对存量资产的REITS发行。目前证监会支持的REITS业务包括投资物业、租赁住宅和购物中心。金地确实有一部分业务（比如产城）适合发行这块，目前还在与发改委和相关机构沟通中。

12，粮仓充沛，金地新增拿地很从容。

目前金地最新土地储备还有5182万平，对应货值大概在一万亿左右（按照1.8万一平的单价计算）。这一万亿中，已经有3000亿已经销售只是没结算。还剩下7000亿左右销售规模。所以未来三年的销售资源不用着急。

未来金地还是重点在现有项目方面，下半年有十几个新项目进入市场。

目前金地去化率还相对不错，好一些的地方比如金地在上海、宁波等有60%到70%，整体而言，去化率大概在50%到60%左右！

13，目前股价低迷，只有净资产一半，金地是否会回购或增持？

对此，金地认为目前股价处于非常低估的水平，未来是否增持，还得与股东大会沟通，内部再进行评估，目前还没有增持计划。

14，金地2022年归母净利润61亿，同比下滑35.09%，一个重要原因是资产计提减值增加额度颇大，即2022年金地资产计提大约52亿。那么，2023年资产计提预计如何？

对此，金地表示公司资产计提还是奉行灵活原则，比如2021年计提大约16亿，但2022年计提是52亿，有点一步到位的意思。但整体而言，金地保持非常谨慎的财务原则，核心是针对表外项目占比较大。而2023年计提还得根据市场情况进行定夺。

小结

无论地产还是经济，无论房企还是供应商，无论销售还是拿地……眼下，整个房地产行业生态都面临“重压”，在此刻老潘也想提醒4点。

其一，房地产的确要换玩法，换模式，但眼下更重要的还是“活下去”，必须用极限思维，底线思维去调整。

其二，还是要内心强大和坚韧。既不要过度悲观，也不要过度乐观，我们总是在放大自己的情绪，不够冷静，心静。比如市场可能否极泰来，比如7月史诗级救市会带来23年下半年楼市的企稳回暖；比如也不要神话救市后就过度乐观，毕竟房地产处于下行周期的腰部，此刻即使超牛救市，但相对过去上行周期腰部的“政策效果”会大打折扣。

其三，家家都有本难练的经，其他行业也难，所以不要轻易逃离行业，一个未来10年依旧是10万亿上下箱体震荡的超级行业还容不下“你”？未来属于敢于坚持、坚守的人！

其四，回归真实价值创造，做出改变，企业有活路，个人亦有活路！

温馨提醒：后续老潘也将围绕头部标杆房企和新锐房企，分享他们2023年下半年的安全和发展之道，欢迎关注和多多点击收藏“在看”！

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